Возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Возврат страховки по ипотеке при досрочном погашении кредита

Какие виды страхования предлагают ипотечникам

По закону обязательным при жилищном кредитовании является страхование объекта залога от порчи. Банки часто настаивают на том, чтобы заемщик оплатил комплексное страхование — это пакет, в который входит покрытие нескольких видов страховых рисков:

  • обязательное страхование имущества. Объектом является сама недвижимость, которая находится в залоге. Страховые случаи — пожар, стихийные бедствия и другие непредвиденные обстоятельства, которые приводят к существенной порче объекта. Страховой полис подлежит пролонгации. Элементы декора и ремонта не подлежат страхованию, страховка распространяется только на несущие конструкции. Размер страховой выплаты 0,3-1% от суммы оставшейся задолженности перед банком;
  • страхование титула. Объект страхования — право собственности на вторичное жилье. Полис приобретается на 3 года — именно такой срок давности действует по судебным претензиям. Страховой случай — если в результате судебного разбирательства право собственности заемщика на ипотечную недвижимость будет оспорено третьими лицами. Размер страховой выплаты составляет 0,5-1% от суммы кредита;
  • страхование здоровья, трудоспособности и жизни заемщика. Наиболее дорогой вид страхования — до 2% от суммы кредита. При наступлении страхового случая страховщик выплачивает долг заемщика банку, остаток страховой премии передает заемщику.

Стандартная сумма страхования равна первоначальной сумме кредита, увеличенной на 10%. По мере того, как срок кредитования уменьшается, уменьшается и размер суммы страхования пропорционально оставшейся задолженности перед банком. При изучении условий страхования необходимо изучать включенные в полис страховые случаи. Чем дешевле страховка, тем сложнее будет истребовать законные деньги от страховщика и доказать страховой случай.

Без оплаченной страховки имущества банк имеет право потребовать досрочного погашения оставшейся задолженности по займу. Страховка имущества — гарантия для кредитора на случай риска утраты предмета залога. Оплата пакетного страхования не является обязательным условием для оформления жилищного займа. Однако у банков есть рычаги давления на клиентов: в случае отказа от приобретения пакета страховых услуг кредитор может отказать в выдаче займа без объяснения причины. Более лояльный вариант — повышение ставки по займу на 1-2% в случае отказа от комплексной страховки.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Лайфхак для заемщиков: существует «период охлаждения», во время действия которого застрахованный имеет право отказаться от исполнения договора страхования и получить свои деньги обратно. В случае ипотеки нельзя расторгнуть полис имущественного страхования, но можно отказаться от титульного страхования и страхования жизни заемщика, если они оформлены отдельно. Для этого необходимо не позднее 14 дней с момента подписания полиса страхования обратиться в страховую организацию с соответствующим заявлением. Понятие «период охлаждения» было введено Банком России с 1 января 2018 года. Если страховщик отказывается исполнить требование о возврате страховой премии в «период охлаждения», приобретатель полиса имеет право подать жалобу в Роспотребнадзор или Центробанк.

Считаем переплату

Прежде чем обращаться к кредитору с соответствующим заявлением, следует рассчитать сумму, которую вы хотите вернуть. Для этого нужно вычислить величину процентов за использование кредита согласно условиям договора с учетом срока досрочной выплаты. Сделать это можно с помощью онлайн-калькулятора ипотеки на сайте вашего банка. Далее нужно подсчитать, сколько заемщик реально отдал денег за использование займа. Проще всего сделать это с помощью графика платежей, на котором указаны доли основного долга и процентов в каждой выплате.

Например, у вас ипотека на 20 лет под 11%, стоимость жилья составляет 2 миллиона рублей, первоначальный взнос 500 000 рублей. Сумма кредита составляет 1 500 000. Размер ежемесячного платежа при исходных условиях 15 483 рубля. Общая сумма выплат без учета страховой премии (она оплачивается отдельно) составит 3 715 920 рублей. Если вы стабильно погашаете заем по графику, переплата к концу срока составляет, согласно ипотечному калькулятору Сбербанка, 2 215 920 рублей. Если клиент выплатит ипотеку за 5 лет, общая сумма выплат вместе с процентами составит 1 956 840 рублей. Сумма процентов по исходным условиям за 5 лет составит 456 840 рублей. Далее для определения суммы излишне уплаченных процентов нужно взять график аннуитетных платежей с указанием размера процентов в каждой выплате и сложить все суммы за годы кредита. Разница между 456 840 рублей и рассчитанной суммой и есть та самая цифра, на которую досрочно обогатился банк.

Для более точных расчетов (а они понадобятся при подаче заявления с претензией в банк) необходимо использовать формулу подсчета процентов, которую использует конкретный кредитор.

— Можно ли вернуть переплаченные проценты по ипотеке при досрочном погашении (аннуитетные платежи)? Банк ВТБ24.

Порядок возврата части страховой премии

Чтобы получить излишне уплаченную страховую премию, заемщику нужно выполнить следующие действия:

  • погасите ипотеку, получите в банке справку о том, что у вас нет задолженности, и заберите закладную с печатью банка;
  • снимите обременение по закладной с недвижимости в Росреестре;
  • изучите договор страхования на предмет возможности возврата части страховой премии. Если такая возможность предусмотрена, пишите заявление о возврате денег страховщику. Если в договоре есть пункт о невозможности возврата излишне уплаченной премии, готовьте обращение в суд.

После подачи заявления в страховую компанию в течение 10 рабочих дней заявитель получает ответ от организации. Если результат обращения отрицательный, можно обратиться в суд или подать жалобу в Роспотребнадзор. Однако прежде чем обращаться в высшие инстанции, необходимо юридически подготовиться к защите своих нарушенных прав.

Может ли банк запретить возвращать средства?

Если средства были признаны банком излишне уплаченными процентами и срок исковой давности (3 года — ст.196 Гражданского Кодекса) по ним еще не истек, то у банка нет оснований для отказа в их возвращении клиенту.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

При этом излишние средства могут быть направлены:

  • на погашение иной задолженности по тому же кредитному договору, например: на оплату комиссий или штрафов;
  • на погашение любой иной задолженности заемщика (по согласованию с ним).

Как вернуть излишне выплаченные средства?

Если банк необоснованно отказывает в возврате средств, признанных излишне уплаченными процентами, то заемщику следует поступать согласно Инструкции по возврату.

Когда заёмщик может вернуть деньги переплаченные за выплату ипотеки

Больше половины добросовестных заёмщиков гасят свою ипотечную задолженность раньше срока окончания договора, при этом при оформлении кредитного займа специально указывая долгий срок. Существует два варианта, являющихся основанием пересчёта суммы платежа банком при которых можно рассчитывать на возврат уплаченных процентов:

  • Частичное досрочное погашение. То есть заёмщик регулярно или несколько раз сознательно платит деньги превышающие ежемесячный обязательный платёж по ипотеке. В этих случаях банк,чтобы не упустить свою выгоду и для того,чтобы вы не претендовали на возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеке предлагает, либо сократить срок действия договора, либо уменьшить сумму ежемесячного платежа. При этом заёмщик тоже не проигрывает, так как банком делается пересчёт суммы с вычетом уже выплаченной;
  • Полное досрочное погашение. Это означает, что момент действия кредитного договора заёмщик закрывает всю сумму задолженности единовременным платежом. Аннуитентная платёжная система всех банков в этот момент формирует переплату по процентам, так как она была основана на более длительном периоде и вот именно вот эту разницу заемщики могут вернуть.
Читайте так же:  Возмещение налога на землю

Именно второй случай и служит законным основанием ситуации при котором можно смело обращаться в банк и требовать возместить разницу в переплате, но только за тот период времени, когда уже была внесена полная оплата и договор не действовал.

Законные основания предусматривающие права заёмщика на возмещение процентов регламентированы нормативно-правовыми актами Российской Федерации и разъясняющим регламентом Центробанка РФ.

Обращение в суд

Итак, вы получили отказ от банка вернуть переплаченные проценты и подаете иск против кредитора. Обращаться нужно в суд по месту нахождения банка или по месту регистрации истца. Судебная практика по таким делам весьма разнообразна: судьи попеременно принимают сторону то частного заемщика, то банкиров. Нередко истцу удается добиться своего после нескольких неудач. Например, в 2015 году жительница алтайского края Ирина Шиченко затеяла тяжбу со Сбербанком. Речь шла о возврате переплаты за досрочное погашение потребительского кредита. По сути механизм здесь такой же, как в ипотеке, поэтому данный прецедент необходимо принять во внимание.

В районном суде гражданке отказали в удовлетворении иска. Суд мотивировал отказ тем, что попытка пересчитать проценты приводит к изменению условий договора. А заемщик не имеет права в одностороннем порядке изменять кредитный договор без согласия на то кредитора. Разумеется, банк был против того, чтобы пересчитывать проценты. Но истица не оставила идею получить компенсацию от банка. В том же году ее муж в качестве ее представителя подал апелляцию в краевой суд. И там супруги получили отказ с аналогичной мотивацией. Суд снова постановил, что попытка изменить условия договора незаконна.

Следующим этапом в этой истории стало обращение супругов с жалобой на решение краевого суда в Верховный суд. И здесь заемщиков ждала победа: Верховный суд постановил, что банк должен вернуть переплату женщине. Доводы судей районного и краевого суда Верховный суд признал несостоятельными с точки зрения правовых норм.

Почему Верховный суд принял решение в пользу истца? Кредит представляет собой банковскую услугу, которую заемщик по факту покупает у кредитора. На кредит распространяется действие Закона о защите прав потребителей. И заемщик вправе отказаться от услуги (равно как при определенных обстоятельствах покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи). Соответственно, заемщик вправе требовать перерасчета процентов с учетом реального времени пользования займом.

Если вы планируете обращаться в суд, будьте готовы к затяжным рассмотрениям, решениям не в вашу пользу и судебным издержкам. Заранее следует учитывать расходы на госпошлины, адвоката и так далее. Если вы уверены в своей правоте — идите до конца.

Виды досрочного погашения ипотеки

Заемщик может единовременно закрыть долг перед банком или производить досрочное погашение частями. Сравним эти варианты по степени выгодности для клиента:

  1. Если заемщик выплачивает основной долг целиком до даты окончания договора ипотеки, банк не имеет право получить проценты, которые начисляются в оставшийся срок займа. Данный вариант позволяет клиенту неплохо сэкономить и невыгоден для банка.
  2. При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта изменения кредитного графика: снижение суммы платежей или уменьшение срока ипотеки. С точки зрения экономии денег выгоднее сокращать срок займа, чем уменьшать платежи.

Частичное досрочное погашение для банка выгоднее, чем полная выплата ипотеки до окончания срока действия договора. В 2019 году банки крайне редко включают пункты о санкциях при досрочном частичном или полном закрытии займа. Конкуренция в ипотечном сегменте растет, и банки стараются привлекать клиентов максимальной лояльностью.

Как рассчитать сумму, которую вам должен страховщик

Чтобы определить сумму, которую заемщику должен страховщик, нужно знать стоимость полиса, его длительность и размер неиспользованного периода по договору страхования.

Пример расчета излишне уплаченной премии:

Заемщик подписал договор имущественного страхования ипотечной квартиры сроком на 12 месяцев. Стоимость полиса составила 24 000 рублей. Соответственно, 1 месяц страховки стоит 2 000 рублей. Спустя 4 месяца после заключения договора страхования заемщик погасил досрочно всю сумму кредита. Соответственно, размер излишне уплаченной страховой премии составил 2 000*8=16 000 рублей. Для возврата этой суммы заемщик требуется получить документы, подтверждающие погашение долга перед банком, и написать заявление в страховую компанию.

Проблем при возврате средств за страховку в случае досрочной выплаты ипотеки не будет, если при оформлении договора страхования вам помогал ипотечный брокер. Брокер имеет партнерские отношения с банковскими структурами и при этом всегда выступает на стороне клиента.

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Досудебное обращение в банк для возврата процентов при досрочном погашении

Итак, вы путем подсчетов определили, что разница между реальными и фактическими процентами по займу достаточна для обращения в суд. Более точно формулировку относительно прав банка не возвращать излишне полученный доход смотрите в пункте 6 статьи 809 ГК РФ. Порядок действий при полном досрочном погашении ипотеки с требованием вернуть переплату:

  • подайте в банк заявление о полном досрочном погашении жилищного кредита. В договоре указано, за какой срок до предполагаемой даты расчета нужно предоставить заявление. Обычно это 30 календарных дней;
  • произведите досрочную выплату основного долга в оговоренный срок;
  • получите у кредитора справку о полном погашении ипотеки. Также необходимо забрать закладную на квартиру с отметкой банка о погашении займа;
  • снимите обременение с квартиры в Росреестре;
  • произведите точный подсчет суммы переплаты с помощью банковской формулы расчетов кредита;
  • напишите заявление в банк с указанием расчетов и требованием вернуть переплату;
  • получите у кредитора официальный отказ исполнить ваше требование либо согласие и ждите поступления денег на счет;
  • в случае получения отказа готовьте документы для судебного обращения.

Расчет суммы возврата

За помощью в расчете суммы возврата можно обратиться:

  • в общество защиты прав потребителей;
  • в юридическую контору, оказывающую такие услуги;
  • в аудиторские фирмы, аккредитованные Банком России и специализирующиеся на банковском аудите.

Для обращения потребуются:

  • документы по кредиту (кредитный договор, график платежей, иные приложения к договору);
  • платежные документы, подтверждающие факты проведенных оплат;
  • выписки по счетам учета кредита и процентов либо официальные письма банка, содержащие информацию о полученных суммах по кредитному договору.

Как это сделать самому?

Расчет процентов осуществляется по приведенной выше формуле (если иная формула не указана в договоре). Рассмотрим на примере.

01.01.2019 заемщик получил кредит 1 млн.руб. на срок 10 лет по ставке 20% годовых.

Ежемесячный платеж по схеме аннуитетных платежей составит 19326 тыс.руб. (в рамках данного вопроса мы не рассматриваем саму аннуитетную формулу).

Оплата — 1-го числа каждого месяца за прошедший период. 01.07.2019 заемщик подал заявление на досрочное полное погашение кредита в дату 01.08.2019.

Погашений сверх графика не осуществлялось.

Дата Количество дней в месяце Сумма процентов к погашению Сумма кредита к погашению Остаток задолженности
01.02.2019 30 (02.01.19-31.01.19) 16438,36 2887,64 997112,36
01.03.2019 28 (за февраль) 15298,16 4027,84 993084,52
01.04.2019 31 (за март) 16868,83 2457,16 990627,36
01.05.2019 30 (за апрель) 16284,28 3041,71 987585,65
01.06.2019 31 (за май) 16775,43 2550,57 985035,08
01.07.2019 30 (за июнь) 16192,36 3133,64 391901,44
01.08.2019 31 (за июль) 16678,87 2647,12 979254,31
Всего 114536,30 20745,69

На 01.08.2019 клиентом должны быть уплачены проценты за пользование кредитом (с 01.01.2019 по 01.08.2019) в общей сумме 114536,30 руб. и кредит в сумме 20745,69 руб.

Остаток кредита к полному погашению — 979254,31 руб.

Если же по документам клиента окажется, что он погасил больше процентов и — соответственно — меньше кредита (то есть остаток основного долга к полному погашению окажется больше), то следует обратиться в банк с расчетами для урегулирования вопроса на месте либо получения пояснений.

Закон о возврате процентов при досрочном погашении ипотеки

В 2011 году был принят закон «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ». Благодаря внесенным поправкам кредиторы получили возможность на законной основе отказывать заемщикам в возврате излишне уплаченных процентов. В пункте 6 статьи 809 указано, что при досрочном погашении ипотеки банк вправе требовать с заемщика все проценты по кредиту, которые были начислены включительно до дня возврата суммы займа. При этом способ возврата кредита — целиком или частями — значения не имеет.

Читайте так же:  Ребенок учиться налоговый вычет

Суть данного постановления сводится к следующему: уже выплаченные за использование займа деньги вернуть будет сложно. При этом отказать банк в досудебном порядке может каждому. Согласно пункту 5 статьи 809, если сумма процентов, которые клиент уплатил по ипотеке, в два раза превышает сумму процентов, обычно взимаемую при аналогичных условиях ипотеки с учетом реального срока погашения займа, клиент может рассчитывать на решение суда в свою пользу. Если вы переплатили к моменту досрочного закрытия займа 500 000 рублей, а при перерасчете на реальный срок кредитования размер процентов должен был составить 100 000 рублей, сумму в 400 000 рублей можно вернуть через суд.

Соответственно, сумма пересчитывается, и банк возвращает клиенту излишне уплаченные средства. Если разница между желаемым и действительным размером процентов не соответствует требованиям пункта 5 статьи 809 ГК, суд может не удовлетворить иск заемщика.

Как рассчитывать сумму возвращаемых процентов

Прежде чем, обратится в банк с требованиями по возврату за досрочное погашение ипотеки, необходимо самостоятельно подготовится и произвести подсчёт. Важно учитывать следующие факты:

  1. Что проценты по кредитному договору начисляются ежедневно, хотя условно его высчитывают исходя из ежемесячного интервала выплат;
  2. Датой полного погашения, считается ни день внесения полной суммы, а первая календарное число следующего платежа. Как правило, берётся расчёт из 30 дней после поступившего заявления от заёмщика о полной выплате по ипотечной задолженности и соответственно все они ещё считаются фактическим пользованием кредитными деньгами;
  3. Все расчёты следует выполнять на основании официальных документов банка о поступлении денег на счёт в качестве процентов или же уже суммы основного долга. И обязательно вместе с этими документами необходимо запросить в банке закрывающую справку, о том что у вас нет долгов, а у них претензий;
  4. Если вы имеете право на налоговый вычет по процентам по ипотеке, то его необходимо также учитывать.

Если самостоятельно подсчитать суммы выплат сложно, то можно обратится за помощью к финансовому консультанту или даже в бухгалтерию по месту работы.

Отвечает адвокат Вадим Кудрявцев:

В 2016 году Верховный Суд РФ впервые создал прецедент, по которому гражданин, досрочно погасивший свой долг перед банком, смог потребовать от банка возвращения ему уплаченных процентов. Данный спор рассматривался в одном из регионов РФ, и суды отказывали гражданину в удовлетворении его исковых требований. Дело дошло до коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Судьи Верховного Суда РФ, рассмотрев данное гражданское дело, пришли выводу, что суды нижестоящих инстанций нарушили право гражданина, и вынесли решение, в котором определили следующее:

  • в случае полного исполнения своих обязательств перед банковскими структурами и досрочного погашения долга гражданин вправе обратиться в банк с требованием вернуть ему уплаченные проценты;
  • в случае отказа банка добровольно вернуть проценты по аннуитетным платежам гражданин вправе обратиться в суд и просить суд о взыскании этих платежей с банка.

Данное решение имеет революционное значение, потому что хоть в России и нет прецедентного права, но суды в РФ при решении споров ориентируются на решения Верховного Суда. Именно Верховный Суд РФ обобщает и распространяет судебную практику на территории РФ. Этот случай будет способствовать тому, что граждане активнее станут выплачивать свои кредиты и при этом не потеряют средства при досрочном погашении.

Пошаговая инструкция

Для возврата излишне уплаченных сумм процентов следует:

  1. рассчитать сумму переплаты;
  2. запросить в банке информацию об уплаченных суммах по кредитному договору;
  3. обратиться к специалисту банка с расчетом, задать вопросы о расхождениях; если проблема не решилась «на месте» и требуется привлечение других подразделений банка — оформить заявление на возврат излишне уплаченных сумм;
  4. получив официальный ответ банка, ознакомиться с результатами рассмотрения заявления, в случае несогласия с выводами — обратиться в территориальное отделение общества защиты прав потребителя (ОЗПП) либо в юридическую контору, оказывающую соответствующие услуги;
  5. провести независимую экспертизу корректности проведенного расчета с привлечением специалистов по данному направлению, таких как: независимого эксперта по банковским кредитным операциям, аккредитованного внешнего аудитора, руководителя аналогичного подразделения другой кредитной организации, преподавателя соответствующего направления в высшем учебном заведении и т. д.;
  6. допускается направить копию заявления о возврате излишне уплаченных сумм (с приложенными расчетом) заказным письмом с уведомлением в адрес Территориального управления Банка России с просьбой оказать содействие в урегулировании ситуации.
  • При признании вины банка — суммы будут пересчитаны, а излишки — возвращены заемщику.
  • При признании ошибки самого заемщика — ему не придется оплачивать проценты и пени по кредиту за период разбирательства.

Следует иметь в виду, что ошибка в расчетах со стороны самого заемщика встречается довольно часто и в этом случае понесенные им расходы возмещаться не будут. Поэтому целесообразно принять меры для смягчения последствий возможной собственной ошибки.

Дополнительные документы

Перечень необходимых документов:

  • заявление заемщика о возврате излишне уплаченных процентов;
  • расчет процентов, корректность которого заверена независимым экспертом;
  • документы по кредиту: кредитный договор с приложениями, договор залога, договор страхования;
  • документы по залогу: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи жилого помещения, кадастровая стоимость;
  • переписка с банком: входящие и исходящие письма (с отметками банка).

Судебная практика по делам о возврате процентов по ипотеке при досрочном погашении

Как правило, во время судебных тяжб банки теряют много финансов на судебных издержках, а поэтому доводить дело до судебного заседания и участвовать там в качестве ответчика им крайне не выгодно и они стараются решить вопрос не допуская передачи дела в суд. Если вдруг такая ситуация всё-таки возникло, то не всегда суд принимает сторону добросовестного ипотечного заёмщика. Практика складывается из противоречивых прецедентов. Суд может встать и на сторону банка. Обосновывается это тем, что банк начислял проценты только за фактическое пользование кредитом на остаток задолженности. Каждый раз при внесении суммы досрочного гашения, банк выдавал заемщику новый график платежей с перерасчетом.

В некоторых ситуациях, истец по делу добавляет в свои исковые требования по отношению к банку ещё и моральную компенсацию, которую обычно суд удовлетворяет в частичном размере если она была обоснована и имеет документальную доказательную базу.

Важно: В любом случае, решив предъявлять претензии и тем более иск к банку, нужно реально оценивать свои шансы и стоит ли оно того. Не забывайте о последствиях «бадания» с финансовыми организациями, ведь вряд ли в будущем кто-то захочет кредитовать такого заемщика.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Стоит ли досрочно погашать жилищный кредит

Если есть сложности с возвратом и перерасчетом процентов, стоит ли предпринимать усилия для досрочной выплаты долга? Практика показывает, что стоит. В любом случае заемщик экономит средства которые бы пришлось отдавать банку в виде процентов при дальнейшем использовании займа. Когда именно лучше это делать, зависит от метода начисления процентов. Существует две схемы расчета процентов по ипотеке:

  1. Наиболее распространенная аннуитетная схема подразумевает одинаковую сумму платежа на весь срок. При таком способе расчета в первые годы сумма процентов, которые платит заемщик, составляет до 40% от всех выплат в банк без учета страховки. Чем больше времени проходит с момента выдачи займа, тем ниже становится доля процентов в ежемесячном платеже. К концу срока клиент платит банку мизерную долю процента и погашает остаток основного долга. Преимущество аннуитетной схемы — равные суммы ежемесячных платежей, которые позволяют однозначно принять решение по заявке на кредит исходя из уровня дохода потенциального клиента.
  2. Более выгодный для заемщика способ расчета — дифференцированный. Он встречается редко, поскольку размер платежей в первые годы намного отличается от ежемесячных выплат в конце срока. Изменяющаяся доля процентов прибавляется к постоянной сумме, которая идет на погашение основного долга. Для клиента дифференцированный метод расчета более выгоден: при небольших сроках кредитования переплата намного ниже, чем при аннуитетной схеме.
Читайте так же:  Налог ип на усн реквизиты

Если у вас аннуитетная ипотека, лучше всего проводить досрочное погашение в первые годы кредитования, когда сумма процентов составляет значительную часть всех выплат. В случае дифференцированного метода расчетов не имеет значения, когда вы произведете внеплановое закрытие займа: это выгодно в любой момент.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

При досрочном погашении кредита переплаченные проценты можно вернуть в случае, если банк использует систему аннуитетных платежей. То есть когда в первую очередь выплачиваются проценты, а только потом сам долг. Проценты уплачиваются за пользование денежными средствами на срок договора, а так как при досрочном погашении кредита проценты уплачены за период, превышающий реальное пользование денежными средствами, то такие проценты являются излишне уплаченными.

Обновлено Domofond.ru:

14 февраля 2017 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда по подобному делу определила отменить решение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, которая годом ранее постановила удовлетворить требования истца (заемщика ВТБ24) частично. Дело направлено на новое рассмотрение.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

В случае переплаты по ипотеке вернуть деньги можно. Причем как в досудебном, так и в судебном порядке. Для начала необходимо получить в банке выписку о погашении долга. Далее обратиться в организацию, где был оформлен кредит, с просьбой вернуть ранее уплаченную сумму. Нелишним будет захватить с собой и имеющийся договор.

Если со стороны банковских сотрудников Вы получите отказ, придется оформлять официальную претензию, отправлять ее заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения. А также обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если и в этом случае банк не пойдет навстречу, следует подать в суд иск о возврате неосновательного обогащения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Добросовестный заёмщик имеет право на возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении, но к сожалению практика неоднозначна и не многие люди знают о такой возможности, в результате теряют достаточно много денег, которые уходят на счёт банка.

Аннуитентная система банков используется практически во всех случаях ипотечного кредитования, она основана на том,что ежемесячные платежи равномерно распределяются на время действия договора, при этом сумма погашенного кредита увеличивается, а проценты по нему должны уменьшаться. Исходя из этого следует,что первое время заёмщик платит проценты, а затем уже занимаемую сумму.

Написание заявления

Если заемщиком при пересчете сумм процентов выявлены расхождения, но банк не дал необходимые пояснения и отказался признавать расхождения «на месте», то заемщику следует направить в банк заявление на возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке.

При планировании досрочного погашения кредита проверять проценты следует заранее, поскольку при выявлении расхождений банку может потребоваться время для анализа корректности расчетов, в течение которого будут продолжать начисляться проценты на непогашенный кредит.

Правила составления

Заявление оформляется в письменном виде и подписывается собственноручно заемщиком. Как правило, в кредитных организациях имеются типовые бланки заявлений, при их отсутствии заявление может быть оформлено на обычном листе формата А4.

Содержание

В правой верхней части заявления указывается два блока информации:

  • получатель: должность, фамилия, инициалы руководителя банка (генерального директора, президента и т. п.);
  • заявитель: фамилия, имя, отчество полностью, паспортные данные, прописка, телефон и иные способы связи, здесь же можно указать данные кредитного договора.

В тексте заявления указываются:

  • сведения о кредитном договоре (если ранее не были указаны);
  • проведенные расчеты и их результат;
  • информация о расхождениях и сумме переплаты;
  • просьба возвратить излишне уплаченные проценты.

Способы передачи

Видео (кликните для воспроизведения).

Заявление может быть:

  • передано непосредственно сотруднику банка (его руководителю), при этом у заемщика остается копия с отметкой о принятии;
  • направлено в адрес банка почтовым сообщением с уведомлением.

Возврат излишне уплаченной страховой премии

При сокращении срока пользования кредитом размер страховой премии тоже должен быть меньше, чем фактически выплатил заемщик. Переплату по страховке можно вернуть по такой же схеме, как и переплату по ипотечным процентам. Сначала надо провести досрочное погашение, потом взять справку в банке об отсутствии долга, затем обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части страховых взносов. Если страховщик отказывается удовлетворить требование заемщика, можно обратиться в суд.

Сложнее обстоит дело с возвратом денег по страховке, которую клиент оформил непосредственно в банке. Необходимо тщательно изучить договор страхования и уточнить, имеются ли в нем ограничения на возврат излишне уплаченной страховой премии. Если вы сами некогда подписали документ, по которому при досрочном погашении вы не можете получить часть страховой премии обратно, добиться справедливости будет сложно.

После досрочного погашения у заемщика всегда есть возможность вернуть 13% от суммы ипотечных процентов. Сделать это можно при наличии официально подтвержденного налогооблагаемого дохода.

Как вернуть проценты по кредиту при досрочном погашении

Вы совершили досрочное погашение кредита или частичное досрочное погашение? По кредитному договору наверняка была предусмотрена аннуитетная форма расчета ежемесячных платежей. А теперь вы думаете, не переплатили ли Вы по нему банку лишнее. Можно ли вернуть часть процентов по кредиту при его погашении?

В данной статье вы найдете информацию об основаниях и обзор практики по возврату уплаченных процентов по кредиту при досрочном погашении.

Что такое аннуитет

Аннуитетный платеж — самый популярный вид расчета кредита как при кредитовании юридических лиц, так и физических лиц. Аннуитет — это равный по сумме ежемесячный внос для погашения задолженности по кредиту, который включает в себя как сумму основного долга, так и сумму начисленных процентов за кредит.

Особенность аннуитетных платежей в том, что в начале срока процентная часть выплат очень большая, а погашение основного долга (тела кредита) — маленькое. При кредитовании на длительный срок получается так, что если посмотреть платежи за первые несколько месяцев или даже лет, то они почти не уменьшают сумму основного долга. Практически все, что платит заемщик в это время — это проценты. Именно поэтому, если он захочет узнать сколько же из тела кредита он погасил, то будет неприятно удивлен, что он погашал преимущественно проценты, а долг не уменьшался.

Формула аннуитета и ее особенности, влияющие на размер платежа

Размер Аннуитетного платежа =

СК*(ПС*(1+ПС)^ПП)
———————————————
((1+ПС)^ПП — 1) , где:
СК — сумма кредита (тела кредита),
ПС — месячная процентная ставка,
ПП — количество процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения кредита.

Следует сказать об одном нюансе при расчете месячной ставки процентов, применимой к аннуитету. Наши банки используют упрощенный подход, предписанный со стороны Центробанка, получая месячную ставку из годовой простым делением на 12. В результате, например, все ипотечники России платят в совокупности на 4-5 % большие суммы платежей за весь период договора, чем должны были бы это делать.

Существует весьма популярное мнение, что в результате расчета аннуитетных платежей заемщик платит проценты вперед за весь срок договора. Таким образом, при досрочном погашении у него возникает очевидное право потребовать возврата необоснованно уплаченных процентов.

Этот подход транслируется на многих сайтах в Интернет и даже поддержан судебной практикой.

В действительности все обстоит совсем не так. А именно, если посмотреть на расчет ежемесячных аннуитетных платежей, и даже точнее — на выделение процентной части из аннуитетного платежа, то можно увидеть, что проценты каждый месяц рассчитываются в точности за предшествующий месячный период (28-31 день) и исходя из актуальной суммы задолженности на дату платежа. То есть никакой уплаты будущих процентов в аннуитете попросту нет. Это все сказка.

Читайте так же:  Комитет финансового контроля ленинградской области

Реальность такова что: заемщик сам соглашается на повышенную уплату процентов из-за увеличения срока договора обычно из-за того, что не способен платить бльшую сумму аннуитетного платежа в месяц (то есть усиленно погашать основной долг) из-за банального отсутствия таких доходов.

Пример расчета переплаты процентов по аннуитету:

Михаил берет потребительский кредит в сумме 1 млн. рублей. Поскольку его доход не позволяет платить по кредиту большую сумму, то кредит предоставляется на 5 лет с комфортным для Михаила платежом в 24,9 тысячи рублей в месяц.

Так случается, что Михаил досрочно гасит кредит уже через 3 года, заплатив около 500 тыс. рублей — сумму оставшегося непогашенного основного долга к этому моменту.

Михаил действительно переплатил проценты за эти три года — вместо 397 тыс. рублей, он мог бы выплатить всего лишь 283 тыс. рублей процентов, если бы изначально взял кредит именно на 3 года. Но готов ли был Михаил платить все это время по 35,7 тыс. рублей в месяц, вместо 24,9 тыс. рублей? Вряд ли. А ведь банк все это время не получал от Михаила эту разницу, идущую именно на погашение основного долга, а значит платил в свою очередь средства за фондирование средств таким же как Михаил физическим лицам, принесшим в банк деньги в депозит (хотя очевидно по более низкой ставке).

Пример в форме Эксель как раз демонстрирует два примера расчета аннуитета: 1. изначально рассчитанного на длительный срок с досрочным погашением; 2. рассчитанного сразу на короткий срок. Из озвученного примера, а также ставя в желтые поля модели собственные цифры, можно хорошо увидеть, что переплата действительно имеет место.

Вы можете скачать расчетную модель в формате MS Excel нажатием на СКАЧАТЬ ФАЙЛ.

При всем том, что мотивировка заемщика при попытке возврата процентов очень сомнительна с точки зрения финансовой математики, почему бы не воспользоваться ею. Ведь банки итак обманывают должников, рассчитывая ежемесячную процентную ставку для аннуитета делением на 12, несмотря на то, что ошибочное положение ЦБ РФ уже не действует. Тогда и заемщику не грех воспользоваться возможностью по возмещению переплаченных процентов после досрочного погашения кредита. Это право у заемщика возникает при досрочном погашении, включая рефинансирование кредитов (перекредитование).

Как можно вернуть переплаченные проценты по кредиту или ипотеке

В пункте 5 Информационного письма № 147 от 13 сентября 2011г. «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре» Президиум ВАС РФ прямо поддержал позицию о возврате заемщику части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.

В рассматриваемом деле суд установил, что по условиям кредитного договора, заключенного между индивидуальным предпринимателем и банком, кредит возвращался заемщиком путем ежемесячной уплаты (при этом прямо указано на аннуитетную форму расчета) в течение одного года фиксированной денежной суммы, в составе которой в первую очередь учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредитом.

Следует отметить, что помимо возврата процентов, клиент имеет право также на получение от страховой компании части страховой премии по договорам страховая, сопровождавший досрочно погашенный кредит. Ознакомиться с практикой возможно в статье на сайте.

Можно обратиться и к более свежей практике Верховного суда России. В соответствии с позицией из Определения № 83-КГ14-9 от 23 декабря 2014г., при досрочном возврате кредита, по условиям которого заемщик-потребитель уплачивает проценты по методу добавленных процентов, то есть рассчитанных исходя из всего срока действия кредитного договора, избыточно уплаченные проценты должны быть возвращены заемщику.

Суд исходит из того, что по смыслу п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса РФ проценты являются платой за пользование суммой займа. Следовательно, проценты подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита до даты его полного возврата, в том числе досрочного. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, является незаконным.

Из наиболее свежих примеров положительной практики можно назвать пример из Определения Верховного суда России №51-КГ15-14 от 01 марта 2016г., которое дошло по кассации до судебной коллегии по гражданским делам ВС России. В настоящее время оно возвращено нижестоящей инстанции в связи с нарушением прав истца и требованиями к пересмотру решения в ее пользу.

Различные информационные письма судов вышестоящих инстанций являются руководящими инструкциями для всей судебной систему России и потому вынося свои требования в исковое заявление к банку, можно прямо апеллировать к этим документам. Банку будет очень трудно доказать суду на месте, что финансовая математика работает по-другому.

Любые обращения банков к текстам договоров, а именно указание у них прямого запрета на возврат процентов так же не работают. Любое соглашение о невозможности произвести перерасчет уже внесенных платежей в случае досрочного погашения кредитов как основание для отказа в удовлетворении иска нарушает права истца как потребителя. Поэтому положения кредитного договора с банком в этой части судом не будут приниматься во внимание как противоречащие закону.

Таким образом, при наличии положительной судебной практики высших инстанций судов РФ, можно рассмотреть возможность подачи иска в суда — дело того стоит. Для мотивации можно также почитать интервью начальника управления законодательства ВАС РФ Романа Бевзенко.

Порядок действий для возмещения излишней уплаченных процентов

  1. Проконсультироваться с юристом или самостоятельно посмотреть судебную практику.
  2. Подготовить исковое заявление на примере образцов заявлений широко гуляющий в Интернете. Следует помнить, что сейчас мировые суды рассматривают иски при их сумме до 100 тыс. рублей, все остальное пойдет — в районный суд по месту жительства (если вы не обращаетесь в суд как ИП).
  3. Перед отправкой искового заявления в суд следует (особенно, если такое требование есть в вашем договоре с банком) обратиться в банк с претензией, где предложить добровольно вернуть излишне уплаченные проценты как неосновательное обогащение. В заявлении необходимо назначить срок ответа для банка (7-10 дней). Также обязательно просите заверить копию вашего заявлений.
  4. Обращаться в суд по месту жительства.

Как рассчитать сумму процентов, подлежащих возврату

Здесь можно подойти к расчету двумя методами.

Простой метод, который рекомендуется юристами ВАС России, состоит в пропорциональном пересчете процентов на срок договора.

Нужно взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей (в графике платежей они обычно выделяются отдельным столбцом) за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения. Чтобы не делать расчет вручную, вы можете воспользоваться калькулятором досрочного погашения, расположенном на сайте, просто заполнив в него свои данные, чтобы они совпали с графиком в вашем договоре.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. Если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

Применительно к уже описанному выше примеру про кредит Михаила, этот расчет будет выглядеть следующим образом. По кредиту на сумму 1 млн рублей на срок 5 лет по ставке 17 % годовых, заемщик должен уплатить банку проценты на общую сумму 491 тыс. рублей. При досрочном погашении, например, через три года, заемщик фактически заплатил 397 тыс. рублей процентов. При равномерном же погашении процентов, заемщик должен был заплатить только 491 тыс.руб. / 60 * 36 = 295 тыс.руб.

Читайте так же:  Задолженность по налогу в балансе отражается

Таким образом, переплата составила практически 102 тыс. рублей.

Более сложный метод расчета переплаты процентов, представленный в модели размещенной на данной странице — через разницу между двумя аннуитетными потоками.

По этому методу, заемщик рассчитывает свои платежи, исходя из первоначальных условий аннуитета с досрочным погашением, и сравнивает их с ситуаций как если бы он изначально брал кредит на более короткий срок, а значит сумма аннуитета и сумма уплаченных процентов была бы другая.

Напомню, что в расчете выше у нас вышло, что беря кредит изначально на 3 года, Михаил мог бы заплатить не 397 тыс. рублей процентов, а всего 283 тыс. рублей. Таким образом, переплата составила 114 тыс. рублей.

Какой метод расчета переплаты процентов избрать для составления искового заявления?

Поскольку судебная практика вплоть до комментариев со стороны юристов высших судебных инстанций больше расположена к первому методу, то предлагается использоваться именно его. Различие может быть только в том, если судебная практика в Вашем регионе сложилась в пользу второго метода с расчетом аннуитета на новый срок.

Миф или реальная практика: возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Ипотечный кредит — это возможность для человека приобрести собственное жилье и жить в нем «здесь и сейчас», постепенно возвращая кредитной организации сам кредит и проценты по нему. Как правило, ипотечный кредит выдается на достаточно длительный срок (от 1-5 до 30 лет) и под приемлемые процентные ставки (от 9% годовых и выше, в зависимости от условий кредитного продукта).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Возможен ли возврат процентов по ипотечному кредиту при досрочном погашении?

Основным законом, регулирующим предоставление потребительских кредитов (в том числе — ипотечных), является Федеральный закон от 21.12.2013 №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее — Закон 353-ФЗ).

По ипотечному кредиту обычно применяется один из двух способов погашения задолженности:

  • аннуитетный, который предполагает одинаковую сумму платежа в течение всего периода договора;
  • дифференцированный, при котором основной долг гасится равными частями, а проценты считаются по установленной формуле.

Согласно ст.11 Закона 353-ФЗ, заемщик может досрочно погасить кредит (полностью или частично), предупредив банк за 30 календарных дней (если меньший срок не установлен договором) и уплатив все проценты по дату погашения включительно.

Окончательный расчет процентов осуществляется банком по состоянию на указанную в заявлении дату, при этом излишне уплаченные клиентом суммы уменьшают величину процентов к оплате.

Начисление процентов осуществляется банками ежедневно по следующей формуле (если иная формула не приведена в кредитном договоре):

При этом округления сумм и технические погрешности расчетов урегулируются в автоматическом режиме, что исключает возможность начисления процентов «сверх» установленных договором размеров. Разумеется, любая система может дать сбой и неверный расчет процентов тоже не редкость, но — как правило — собственные ошибки банки исправляют самостоятельно и дополнительных документов для такого пересчета не требуется.

Не стоит верить популярному в интернете мнению о том, что в начальные аннуитетные платежи банки включают «будущие» проценты. Поскольку проценты начисляются банком ежедневно, то сумму «сверх начисленного» просто не получится «незаметно» разнести по счетам. При этом вопрос ежедневного начисления процентов по операциям банков законодательно регламентирован и находится под строгим контролем Банка России.

Условия

Для возврата излишне уплаченных процентов по ссуде соблюдения каких-либо условий не требуется.

При этом, если банк настаивает на том, что переплат по процентам нет, но убедить заемщика у специалистов не получается, то заемщику следует действовать в соответствии с инструкцией по возврату излишне уплаченных процентов по ипотеке при досрочном погашении (далее — Инструкция по возврату), которая приведена в следующих разделах статьи.

В каких случаях можно вернуть часть страховой премии

Стандартный порядок заключения страхового договора — на весь срок действия ипотечного соглашения с ежегодным продлением. Выплата по страховке обычно выглядит как 13-й платеж по кредиту. При досрочном погашении жилищного займа до того, как истечет срок действия полиса, плательщик имеет право вернуть часть страховой премии за оставшиеся несколько месяцев. Это законно: поскольку после выплаты долга недвижимость и другие риски, связанные с ипотекой, теряют свою актуальность, приобретатель полиса может вернуть свои деньги.

Важно: когда в договоре страхования сказано, что при досрочном погашении займа плательщик не имеет права претендовать на возврат страховых выплат, вернуть деньги без судебного разбирательства будет невозможно. Можно попробовать добиться справедливости в суде, но предварительно стоит изучить судебную практику. В 2017 году при рассмотрении дела о возврате страховой премии в связи с досрочным погашением кредита Верховный суд постановил, что страховая компания имеет право отказать заемщику в возврате части страховой премии при досрочном погашении займа, если размер страховой выплаты не зависит от суммы остатка основного долга по кредиту. То есть если по договору страхования размер выплат определяется не как процент от остатка по займу, шансов на возврат страховой премии нет.

Как происходит возврат переплаченных ипотечных процентов

Подготовив всё необходимое, далее следует обратится в банк с заявлением в письменной форме (претензия). В каждом учреждении предусмотрена своя письменная форма, правильно заполнить которую вам должен помочь специалист по работе с клиентами. Затем согласно регламенту банка начинается процесс принятия и рассмотрения заявления.

Стандарты обслуживания, говорят о том, что на это уйдёт не менее десяти рабочих дней дней, но максимальный срок рассмотрения заявки и возврата денег не превышает тридцати (если более, то это уже основание для обращения в суд). Для того,чтобы узнать конкретные сроки можно их предварительно изучить на официальном сайте банка или у консультанта по телефону. Если банк отказывается возвращать переплаченные проценты по ипотеке и тем более не объясняет причины, то следующим вашим шагом должно стать подача искового заявления в суд.

Что делать, если отказали?

Если полученные от заемщика денежные средства признаны излишне полученными и срок исковой давности по ним не истек, то они являются неосновательным обогащением для банка (ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации) и отказ от их возврата заемщику недопустим.

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Какие действия предпринять, если отказ не обоснован?

Если заемщик и/или привлеченная им юридическая организация не могут урегулировать вопрос с кредитной организацией в досудебном порядке, то следующий шаг в решении конфликта – подача искового заявления в суд.

Невозможно полностью застраховаться от ошибок в расчете процентов и связанных с ними переплат ни со стороны банка, ни со стороны заемщика. Однако суммы, которые действительно были излишне уплачены банку, в большинстве случаев могут быть возвращены клиенту при условии соблюдения требований договора и сроков исковой давности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники

Возврат переплаченных процентов при досрочном погашении ипотеки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here