Подоходный налог с аренды квартиры

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Подоходный налог с аренды квартиры" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на странице Департамента экономической политики и развития Москвы на mos.ru или сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Подоходный налог с аренды

Физические лица, сдающие в аренду принадлежащее им жилье, должны с полученного дохода заплатить в бюджет НДФЛ (ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ), который, кстати, многие до сих пор называют подоходным налогом.

Как посчитать НДФЛ с дохода от аренды

Сумма налога рассчитывается по следующей формуле:

Например, физлицо получает ежемесячную арендную плату в размере 25000 руб. Квартира сдавалась целый год. Соответственно, по итогам года это физлицо должно заплатить в бюджет НДФЛ в размере 39000 руб. (25000 руб. х 12 мес. х 13%).

Стоит отметить, что если помимо арендной платы арендатор возмещает физлицу-арендодателю какие-либо коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления (например, плату за содержание и ремонт жилья, плату за радиоточку, антенну и т.п.), то с сумм данной компенсации физлицу также нужно заплатить НДФЛ (Письмо Минфина России от 12.11.2013 № 03-04-06/48313 ). При этом уменьшить облагаемый доход на суммы коммунальных платежей физлицо не может (Письмо ФНС России от 13.10.2011 № ЕД-3-3/[email protected] ).

НДФЛ с других выплат при аренде

Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (Письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985 ).

Налог на сдачу квартиры в аренду

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (п.4 ст.420 НК РФ).

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию. Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Читайте так же:  Налог на дарение на украине

Когда нужно заплатить НДФЛ с аренды

Налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за отчетным (п. 4 ст. 228 НК РФ). НДФЛ с аренды за 2015 год нужно заплатить не позднее 15.07.2016 г.

Налог уплачивается физлицами самостоятельно, а не на основании полученного из ИФНС уведомления.

Для целей уплаты НДФЛ на сайте Налоговой службы есть специальный сервис, предлагающий выбрать плательщику удобный для него способ уплаты налога. Например, через Личный кабинет или же наличным деньгами через отделение банка (в последнем случае сервис поможет заполнить платежное поручение).

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
  2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
  4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ. Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию. До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Подробная инструкция, как платить налог с аренды квартиры

Для наглядности делим на шаги, следуя которым вы точно обеспечите законность аренды и своевременную оплату налогового обязательства.

  1. Заключаем договор аренды или найма, к которому обязательно прикладывается акт сдачи-приема квартиры с полным описанием состояния помещения на момент передачи ключей. В Росреестре регистрируются только те документы, которые заключены на срок больше одного года! По закону на регистрацию договора отводится не больше 1 месяца, начиная от даты подписания.
  2. Самый важный пункт – это подача налоговой декларации. Её можно заполнить от руки или через электронный сервис. В первом случае мы относим документ лично, а во втором сдаём через личный кабинет на сайте федеральной налоговой службы. Сейчас всё чаще пользуются последним способом, не тратя время на поездки. Подать декларацию нужно строго до 3 апреля текущего года за прошлый расчётный период. То есть, в этом году мы уплачиваем налоги с доходов за предыдущий. Нарушение сроков влечёт неминуемый штраф в 5% от суммы начисленного налогового платежа. НДФЛ начисляется исходя из поданной декларации, поэтому заполняйте её внимательно.
  3. Оплачиваете НДФЛ, для чего скачиваете квитанцию на сайте ФСН, заполняете, вносите платёж в ближайшем отделении банка. Более простой способ – онлайн-сервис через личный кабинет без каких-либо очередей в любое время суток.

Помните, если не подать вовремя налоговую декларацию, то сумма штрафа составляет 30% от неоплаченных взносов в бюджет, но не меньше 1000 рублей.

Какие документы требует ФНС?

Собирается небольшой пакет документов:

  1. Паспорт;
  2. Договор аренды помещения;
  3. 3-НДФЛ;
  4. Документы, устанавливающие право распоряжаться объектом недвижимости, сдающегося в аренду. Например, это может быть оформленное отдельным документом свидетельство о регистрации права (бумажная версия после 2016 года была упразднена в связи с глобальным переводом на электронный документооборот), выписка из ЕГРН или договор соц. найма.

Выписку рекомендуется заказывать через сервис «Госуслуги», сэкономив время на поездки и очереди. Остальные документы, как правило, уже есть на руках, а заполнение декларации по форме 3-НДФЛ можно отдать в руки специалистов.

Сколько налогов платит человек, сдающий квартиру в России, но живущий за рубежом?

Итоговая сумма зависит от статуса резидента или нерезидента. Как определить статус? Очень просто! Если человек живёт на территории Российской Федерации меньше 183 дней в году, то он платит повышенную ставку в 30% с дохода, если больше – то 13%.

Статус налогового резидента подтверждается через ФНС РФ. Для этого необходимо написать заявление и для подтверждения статуса резидента прикладываются копии всех документов, которые свидетельствуют о пребывании в течение последних 12 месяцев на российской территории. Хорошим аргументом считается предъявление загранпаспорта, где проставляются отметки обо всех законных пересечениях границы. Для ФНС снимаются ксерокопии.

Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, необязательно регистрировать себя как ИП. Налог на доходы физического лица составляет 13%, но для ИП по УПН (упрощённая система налогообложения, больше известная в народе как «упрощёнка») процент снижается до 6. Необходимо просчитать, возможно, регистрация ИП станет шагом по оптимизации налоговых сборов.

Но помимо налога ИП платят обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. И следует учитывать, что помимо снижения процентной ставки, предприниматель получает в нагрузку обязательный платёж 36 238 рублей за год, а если его дела идут хорошо, и прибыль составит за год больше 300 000 рублей, то сверху прибавляется ещё 1% со сверхдохода.

ИП на УСН имеют право на вычет. Если у него нет работников, то можно списать полностью весь налоговый сбор. Если же есть штат сотрудников, то можно уменьшить до 50%. Претендовать на вычет в конце года могут те предприниматели, кто переводит каждый квартал страховые взносы.

Из хороших новостей для ИП отметим, что с 1 января 2019 г. они больше не платят налог с продажи арендной недвижимости. Теперь НДФЛ с продажи уплачивается так:

  • квартира куплена или получена в дар, наследство до 1 января 2016 года – продажа до того, как пройдёт срок в 3 года;
  • после 1 января 2016 года – 5 лет.

Если выждать указанные сроки, то ничего платить не придётся.

Существует определённый нюанс. ИП не имеет право распоряжаться недвижимостью, полученной по договору социального найма. Такую квартиру сдаёт в наём только физическое лицо, обладающее соответствующим правом. Договор соц. найма не является освобождением от налогового бремени.

Стоит ли оформлять патент?

Патентная система относится к ещё одному способу легальной сдачи жилья. Она доступна только зарегистрированным ИП. Цена патента выставляется на государственном уровне, составляя 6% от средних показателей прибыли с аренды конкретного жилья за один год. Патент покупается на определённый срок, исчисляемый в месяцах, максимум, на который можно его приобрести – 12 месяцев. Из преимуществ эксперты отмечают, что наличие патента освобождает от уплаты налога на имущество и НДФЛ. Получается, что гражданин уже выплатил государству процент со своего дохода, поэтому переплачивать и дополнительно платить налоги не нужно.

Читайте так же:  Налог ипотека возврат срок давности

В крупных городах, таких как Москва и др., цена патента на квартиру в наём высчитывается на основании её площади и местоположения. Получается, что здесь учитывается, что большая квартира в центре или рядом с метро приносит больше прибыли, чем студия на окраине. В иных регионах России сумма за патент фиксирована и сильно отличается в меньшую сторону. Стоимость рассчитывается на сайте, а налоговые сборы подлежат оплате двумя частями: половина вносится в течение 90 дней после начала действия патента, а потом остаток выплачивается в любое время, пока он не закончился.

Заявка на ПСН подаётся лично или через сайт налоговой службы. Обращаться лучше заранее, его выдают в течение 5 дней, а его действие начинается сразу после получение на руки заявителю.

ПСН не уменьшает суммы страховых взносов, что негативно влияет на количество выданных патентов. Перед тем, как его покупать, необходимо просчитать все варианты, возможно, он не станет оптимальным решением.

Насколько выгоден режим самозанятости?

Пока налоговый режим доступен в пробном варианте лишь для 4 субъектов Российской Федерации. Пилот для сбора обратной связи и обкатки всей системы запущен в таких регионах, как:

Их жители могут пользоваться новым сервисом и регистрироваться через мобильное приложение Мой налог». При указании иного региона оно выдаёт ошибку доступа. Но это временно явление, с 2020 года планируется ввод данной программы на территории всей страны.

Его суть в том, чтобы упростить уплату налогов и вывести из тени мелких предпринимателей. Для физических лиц, работающих по этой системе, налог на доход составит 4% в месяц, а для юридических – 6%. Если вы зарабатываете с аренды помещений меньше 200 000 в месяц, то такой режим вам точно подходит. Дело все в том, что по программе установлена верхняя планка в 2,4 миллиона в год. Зарабатывая больше этой суммы в год, гражданин не может регистрироваться в системе и пользоваться её льготами.

Самозанятость доступна к совмещению с ИП и обычной работой. Она не подразумевает внесение обязательных взносов для ПФР и ОМС. Закон всё равно гарантирует пенсию и медицинскую помощь.

Вставая на учёт через мобильное приложение под названием «Мой налог», человек получает 10 000 рублей компенсации для сокращения нагрузки в первые месяцы ведения бизнеса. Стимулирующий бонус призван активнее пользоваться сервисом и платить налоги. Через приложение регистрируются все проводимые денежные операции, получение взносов по аренде за недвижимость. Автоматически все данные попадают в ФНС, где считают налог к оплате.

Если статус самозанятого гражданина получить в момент, когда уже действует договор аренды, перезаключать ничего не требуется, исключение: сдача квартиры для компании, которая удерживает НДФЛ, вот тогда обязательно вносите изменения.

Важно помнить

Граждане Российской Федерации должны соблюдать действующее законодательство, незнание закона не освобождает от ответственности. Чтобы не попасть в списки должников, не уплачивать огромные штрафы и не объясняться перед сотрудниками налоговой службы, каждый год подавайте декларацию и уплачивайте налог от сдачи квартиры за прошлый год до 15 июля этого расчётного периода. Для уменьшения налоговой нагрузки всегда есть варианты, главное, всё просчитать.

Какие права может потерять владелец квартиры после сдачи ее в аренду?

Как только договор о передаче квартиры в аренду подписан, владелец теряет некоторые права на свою собственность. Теоретически квартира остается принадлежать ему, но уже не полностью. Сложно? Обсудим подробнее.

Какое здание может считаться новостройкой?

На сегодняшний день рынок недвижимости считается переполненным, ведь предложения гораздо больше, чем спроса. Покупатели стремятся приобрести жилье в новострое, избегая покупки вторичного фонда. Так какое же здание является новостройкой?

12 «за» в пользу маленькой квартиры

Стоит ли покупать маленькую квартиру или лучше взять ипотеку, копить несколько лет на большее по площади жилье, ограничивая себя во многом? Однозначно, не нужно впадать в крайности и сильно экономить. Лучше потратить деньги на полноценный отдых и образование. Тем более современные средства, .

9 лучших способов незаметно накопить круглую сумму

Деньги — это очень странный предмет. Если они есть, то их сразу нет. Винни-Пух так говорил про мед, но эта поговорка отлично подходит и для финансов. Как справиться с такой ситуацией и накопить хорошую сумму даже тем, кто совершенно не умеет этого делать?

Советы по хранению продуктов в холодильнике. Раскладываем по полочкам

Делимся лайфхаками, как правильно хранить продукты в холодильнике. Дельные советы от продвинутой хозяйки.

Потоп в квартире. Устранение последствий, решение конфликтов

Потоп в квартире – страшнейшая бытовая катастрофа. Часто люди начинают паниковать, подсчитывать ущерб, искать виновного. Сохранение хладного ума, анализ положения, сбор доказательств вины или отсутствия таковой – полезные действия, которые спасут ситуацию.

Как снять квартиру, если у вас собака или кот

Не секрет, что с питомцем арендовать квартиру – очень непросто. Рассказываем, как подыскать жильё с четвероногим другом.

Закрытая дверь будет снята с петель, или кого стоит впустить добровольно?

Незваный гость хуже татарина. А если он является государственным служащим и настаивает на том, чтобы вы открыли дверь, спровадить его еще сложнее. Таким гостем может оказаться участковый, задающий вопросы о соседях-алкоголиках, военком с повесткой или сотрудники управляющей компании, .

Платим НДФЛ при сдаче квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы сдаете свою квартиру внаем или в аренду физическим лицам и не являетесь по этому виду деятельности индивидуальным предпринимателем, вам надо самостоятельно задекларировать полученный доход. И заплатить с него НДФЛ. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля.

На вопросы наших читателей о том, как правильно заполнить декларацию отвечают специалисты московского Управления ФНС.

Как на практике налоговые инспекторы выявляют квартиры, сдающиеся в аренду (внаем)?

Т.И. Мазова: Управление ФНС России по г. Москве заключило соглашение о взаимодействии с Правительством Москвы и ГУ МВД России по г. Москве. Начиная с сентября 2012 г. проводятся мероприятия по выявлению граждан, сдающих внаем недвижимое имущество, по сбору доказательственной базы о получении ими доходов.

Первичную информацию о сдаваемых внаем квартирах собирают территориальные органы Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка.

Как действуют инспекторы, если они получили такую информацию?

Т.И. Мазова: Если есть информация, что гражданин получает доходы от сдачи жилья в аренду, ИФНС высылает ему информационное письмо. Инспекция сообщает гражданину о том, что у физических лиц, получающих доходы от физических лиц по договорам найма или аренды любого имущества, возникает обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с этих доходов на основании декларации по НДФЛ. И предлагает гражданину представить в налоговый орган такую декларацию. А если он доходов от сдачи квартиры внаем не получает — представить соответствующие пояснения. Для этого не обязательно приходить в инспекцию. Объяснения можно выслать обычным почтовым отправлением или по электронной почте.

Если у человека две квартиры и одну из них он сдает внаем, а в другой живет, в какую инспекцию подать декларацию: по месту жительства или по месту нахождения сдаваемой внаем квартиры?

Т.И. Мазова: В инспекцию по месту своего жительства (регистрации).

Будет ли ИФНС при получении от наймодателя декларации по форме «доносить» коммунальным службам о том, что квартира сдается и фактически там проживает иное количество человек, чем прописано?

М.Е. Голуб: Такая обязанность не следует из норм Поэтому «доносить» в коммунальные службы о том, что в квартире наймодателя живет еще кто-то, ИФНС не будет.

Предположим, договор найма заключен в письменной форме. Но сама передача денег происходит без каких-либо документов. Если наймодатель укажет в декларации сумму, определенную договором, будет ли этого достаточно?

М.Е. Голуб: Перечень документов, которыми подтверждается сумма дохода от сдачи имущества внаем или в аренду, НК не определен. Поэтому подтвердить доход могут, например, договор найма или аренды, расписка о получении денег, банковские выписки. Если расписок нет, но в договоре прописана сумма платы за наем квартиры, можно ограничиться договором. Однако если у инспекторов возникнут сомнения в сумме указанного в декларации дохода, они могут запросить и у налогоплательщика, и у других лиц дополнительные документы и пояснения.

По договору наниматель ежемесячно передает наймодателю, помимо арендной платы, суммы возмещения коммунальных платежей (за электричество и воду по счетчикам). Надо ли отражать эти суммы в декларации и уплачивать с них НДФЛ?

М.Е. Голуб: Бремя содержания имущества несет его собственни А плата за коммунальные услуги состоит из двух частей: за услуги, стоимость которых не зависит от использования жилого помещения, и за услуги, сумма расходов на которые зависит от объема их потребления. В вашей ситуации наниматель возмещает наймодателю сумму платежей за электричество и воду. Их стоимость зависит от фактического потребления и фиксируется на основании показателей счетчиков. Наниматель оплачивает эти расходы исключительно в своих интересах. Включать эти суммы в декларацию по НДФЛ наймодатель не должен.

Если же наниматель отдельно возмещает наймодателю стоимость коммунальных услуг, которая не зависит от их фактического потребления, и эти услуги наймодатель должен оплачивать и в том случае, если бы не сдавал квартиру, сумму возмещения надо включить в декларацию. Такую позицию разделяет Минфин России, и она подтверждается судебной практико

Читайте так же:  Налоговая проверка взаимозависимых лиц

А если наймодатель пользуется льготами по оплате коммунальных платежей и перечисляет коммунальным службам за воду и электричество по счетчикам меньше, чем получает от нанимателя?

М.Е. Голуб: В этом случае он должен включить в декларацию разницу между суммой, полученной от нанимателя, и фактически уплаченной суммой. Эта разница и есть его доход, подлежащий налогообложению.

Гражданин, от имени которого был заключен договор аренды (найма), умер. После его смерти деньги от жильцов получал его родственник. Должен ли он заполнить две декларации и заплатить налог отдельно от имени умершего за месяцы, когда тот был жив, и от своего имени за остальные месяцы?

М.Е. Голуб: Со смертью физического лица его обязанность по уплате налогов прекращаетс А доходы, получаемые в порядке наследования, НДФЛ не облагаютс Поэтому декларировать полученные умершим родственником (супругом) до его смерти доходы от аренды и платить за него НДФЛ наследник не должен. А вот доходы от аренды квартиры, которые наследник получает со дня смерти своего родственника (супруга), надо декларировать в обычном порядке.

Бывает, что договор найма расторгается раньше, чем предусмотрено договором. Как подтвердить инспекторам, что начиная с конкретного месяца квартира больше не сдается и доходов от сдачи ее внаем нет?

И.Р. Мамонова: Можно указать это в пояснениях к деклараци

Обычно наниматель вносит залоговую сумму (обеспечительный депозит, который потом, как правило, идет в уплату последнего месяца аренды). При расторжении договора депозит возвращается. Надо ли декларировать этот залог в доходах того года, когда он был получен? Как отразить в декларации возврат залога от наймодателя при прекращении договора найма?

И.Р. Мамонова: Такой задаток считается авансо Если наниматель не вносит арендную плату за очередной месяц вовремя, наймодатель вправе удержать ее из залоговой суммы. Это и будет его налогооблагаемый дохо Он возникает у наймодателя именно в тот момент, когда сумма арендной платы удерживается из обеспечительного депозита.

Если наниматель нарушит условия договора (например, причинит вред имуществу) и задаток в связи с этим останется у наймодателя, в этот момент у него также возникнет налогооблагаемый дохо А пока внесенная нанимателем сумма остается обеспечительным депозитом, она не является доходом наймодателя и включать ее в декларацию не нужно. Если по окончании действия договора наймодатель возвратит нанимателю задаток, к декларации надо будет приложить копию расписки о получении нанимателем денег или банковской выписки.

Если гражданин не работает, а живет на доходы от сдачи внаем своей квартиры, может ли он получить социальные, детские и имущественные вычеты?

И.Р. Мамонова: Да, конечно, налоговые вычеты можно получить на все доходы, облагаемые по ставке, в том числе и от сдачи имущества внаем.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

Когда физлицу-арендодателю не нужно самому платить НДФЛ с аренды

Если физическое лицо сдает в аренду жилье организации или индивидуальному предпринимателю, то НДФЛ в бюджет с доходов от аренды должен будет заплатить уже арендатор в качестве налогового агента (Письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 , Определение ВС РФ от 13.01.16 № 304-КГ15-17425 ). Физлицо в этом случае будет получать арендную плату за вычетом удержанной из нее суммы НДФЛ.

Кстати, в данной ситуации физлицу не придется подавать и декларацию. Ведь сведения о выплаченном ему доходе, удержанном и перечисленном НДФЛ опять-таки подаст налоговый агент.

Аренда у физического лица: НДФЛ

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является налоговым агентом по НДФЛ в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя – физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор – организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369 ).

Как платить налог за сдачу квартиры

Если Вы сдаете квартиру, как правило, по закону Вам надо подать налоговую декларацию и уплатить налоги. Если Вы сдаете квартиру не как предприниматель, декларация, которую Вам надо заполнять, — декларация 3-НДФЛ. А налог, который Вам надо уплатить с доходов, — НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Иначе такой налог еще называют «подоходный налог».

Декларация 3-НДФЛ подается в налоговый орган каждый год. Так, в 2018 году Вы подаете декларацию о полученных доходах от сдачи квартиры 2017 года, в которой исчислен налог к уплате. Так-же у Вас есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ со всеми сведения в налоговый орган, если вы сдаете квартиру в одном городе, а проживаете в другом (Например: сдача квартиры в аренду в Москве, по которой Вы так-же обязаны уплатить налог).

Если Вы сдаете квартиру в текущем году, тогда подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог на сдачу квартиры 2018 года Вы должны в 2019 году.

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это — Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации. Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%. Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, — это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).

Читайте так же:  Сущность и элементы налога на прибыль организации

Как все сделать с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы правильно заполнить и подать декларацию в любой части России и не заплатить лишних налогов. Теперь не нужно идти к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле:

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «Поделиться» ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто

Какие налоги платить при сдаче квартиры в аренду или наём

Вы сдаете квартиру и хотите знать, сколько налогов нужно заплатить, чтобы спать спокойно? Расклад с налогообложением сдачи в аренду (наем) квартир следующий.

Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы. По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры. И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.

Обратите внимание, если вы сдали квартиру не другому физическому лицу, а организации, то это юридическое лицо должно удерживать 13% НДФЛ и перечислить налог в бюджет сразу при выплате вам ежемесячного дохода. В данном случае организация выступает налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ в соответствии с требованием Налогового кодекса. Но даже если по каким-то причинам она это не сделает, вас это не избавляет от самостоятельного декларирования дохода и уплаты налога по итогам года. А если удержит, то подавать по году декларацию вам не нужно.

Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, то налог будет скромней. Сколько именно? Возможны два варианта:

  1. Вы подаете заявление на применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом обложения «доходы», и платите 6% с полученной от квартиросъемщиков платы.
  2. Вы покупаете патент в рамках патентной системы налогообложения и платите фиксированную сумму в год, не зависящую от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе местным законом, плюс зависит от площади помещения. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: http://patent.nalog.ru/

Как показывает практика, покупка патента позволяет сэкономить даже по сравнению с УСН 6% с дохода. Причем патент можно купить не обязательно в начале года, но и в середине, заплатив из расчета оставшихся до конца года месяцев. Рекомендуем рассмотреть этот вариант. Его минус только в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на стоимость патента, все равно придется заплатить.

На первый взгляд, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) выглядит более выгодным вариантом налогообложения, чем платить 13%. Но нужно учесть такой момент. Даже если вы ИП без наемных работников (т.е. не выплачиваете заработную плату другим лицам), за год вы должны заплатить за себя 22 261 рубль 38 копеек страховых взносов (отчисления в пенсионный фонд и фон мед. страхования; цифра приведена за 2015 год). Причем независимо от того, получили ли вы хоть 1 копейку дохода или нет. А если получили хороший доход, более 300 тыс. рублей за год, то придется в дополнение к указанной выше фиксированной сумме прибавить еще 1% от всего дохода, превышающего 300 тыс. руб. Правда, если вы платите 6% на УСН, то данные взносы уменьшат сумму налога, который вы платите по упрощенной системе. В целом, может оказаться, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя ради сдачи одной недорогой квартиры невыгодно, проще отдать государству 13% — прикиньте сами исходя из суммы, за которую сдаете квартиру.

Еще совет. Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.

Проблема в том, что расходы в виде коммунальной платы, ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают. Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью обложения НДФЛ уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги. Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст. 221 Налогового кодекса не получится.

Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это разные договоры, в чем отличие мы рассказали в статье «Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?». На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор. И даже если вы не юрист, слабо разбираетесь в нюансах договорного права, с помощью нашего бесплатного сервиса можно за 15 минут подготовить профессиональный договор аренды или найма квартиры – достаточно по шагам выбрать ключевые варианты конкретно для вашего случая.

Пошаговая инструкция: как платить налог со сдачи квартиры

Для каждого российского резидента, включая тех, кто живёт в другой стране больше 6 месяцев в календарном году, сдача под аренду любой недвижимости обязательно облагается налогом. ФНС тщательно следит за соблюдением законодательства РФ, поэтому важно понимать, как правильно платить налог со сдачи квартиры. Правило распространяется как на юридические, так и на физические лица.

Предлагаем понятную инструкцию, где популярно объясним все основные моменты:

  1. Пошагово распишем сроки начала уплаты налога с аренды недвижимости.
  2. Какая предусмотрена величина налогового сбора для тех, кто проживает за границей.
  3. Особенности оплаты для предпринимателей.
  4. Рассмотрим, какие именно формы внесения платежа будет выгодна: ИП, самозанятость или патент.

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

  • если арендодатель – резидент РФ – 13%;
  • если арендодатель – нерезидент РФ – 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Сдаем квартиру: 3-НДФЛ

Помимо уплаты налога физлицо, сдающее квартиру, должно отчитаться перед ИФНС, представив по итогам года декларацию по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 № ММВ-7-11/[email protected] ).

Читайте так же:  Как узнать остаток имущественного налогового вычета

Заполнить декларацию 3-НДФЛ при сдаче квартиры можно при помощи программы, размещенной на сайте ФНС.

Декларацию нужно сдать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным (п. 1 ст. 229 НК РФ). Т.е. по доходам, полученным в 2015 году, нужно отчитаться не позднее 04.05.2016 г. (30 апреля – суббота, а далее следуют первомайские праздники).

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ . В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица – 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию. Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья. Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источники

Подоходный налог с аренды квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here