Обмен квартиры налог платить

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Обмен квартиры налог платить" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Как проходит обмен недвижимости?

Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

Пример определения ставки

Пример 1.

В собственности находится квартира стоимостью 2 500 000 рублей, но срок владения ею составляет меньше 3 лет, тогда из этой суммы следует вычесть 1 млн. руб:

2 500 000 – 1 000 000=1 500 000

А налоговый сбор составит 13% от этой суммы, то есть 1 500 000*0,13=195 000 рублей.

Пример 2.

Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м., а вторая – 30 кв.м. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 80 тыс. руб. Тогда первая квартира стоит (50*80000) 4 млн. рублей, а вторая – 2,4 млн. рублей. Для расчета суммы доплаты следует вычесть стоимость второй квартиры из первой:

С этой суммы будет удерживаться налог 13%: 1600000*0,13=208000 рублей.

Подробнее о том, как оформить обмен квартирами без ошибок, можно узнать здесь.

– Я купил квартиру по договору купли-продажи за 1,3 млн и через два месяца решил ее продать за эту же сумму. В договоре купли-продажи будет прописана эта же сумма. Буду ли я платить налог с продажи квартиры 13% или нет?

Нужно ли платить?

Налоговая служба не особо тщательно проверяет уплату налогов при оформлении гражданских сделок.

Не стоит недооценивать это. Всегда остается вероятность что в будущем при оформлении новых сделок с данной недвижимостью всплывет ситуация с уклонение от уплаты налогов.

Штраф в такой ситуации будет в разы выше незначительной суммы налога.

Когда можно этого не делать?

При условии проведение бездоплатной и равноценной сделки между лицами, имеющими гражданство Российской Федерации налогов можно избежать. На иностранцев или нерезидентов страны данное снисхождение не распространяется. Налоговый сбор не будет начисляться при обмене недвижимостью, которая состоит во владении более 3 лет.

Что делать, если недвижимость в собственности меньше 3 лет?

Разберемся, платится ли налог при таком обмене квартиры. Размер налога зависит от такого фактора как владение недвижимостью до 3 лет. При заключении договора мены жилплощадью, которая в собственности менее 3 лет, размер налога составит 13%. Стоит учесть, что налоги начисляются на сумму, которая превышает 1 млн. рублей.

Если в запасе имеется достаточно времени, то лучше выждать немного, чтобы избежать лишних затрат на уплату налоговых сборов.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

  1. Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
  2. Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
  3. Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?

Обмен недвижимости набирает популярность, начиная с 2009 года в связи с недостаточностью средств у обычных граждан Российской Федерации.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет улучшить жилищные условия, затрачивая намного меньше средств.

При условии равноценного обмена сделка не облагается налогом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Читайте так же:  Образец декларации усн доходы нулевая

Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Пошлина и налоги

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Законодательная база

К сожалению, российское законодательство никак отдельно не регулирует вопрос налогообложения при обмене квартиры. Поэтому при возникновении такой ситуации следует обращаться к ст. 567 ГК РФ, в которой просто указаны следующие характеристики сделок мены:

  1. Стороны сделки предоставляют друг другу имущественные объекты взамен переданных.
  2. На договор мены распространяются все правовые нормы, предписанные договору купли-продажи.
  3. Каждая из сторон одновременно в сделке мены выступает покупателем и продавцом.

Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ. Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%. До 2019 года лица, не являвшиеся налоговыми резидентами, были обязаны платить в российскую казну 30% со сделки купли-продажи. Но в конце 2018 года был принят ФЗ РФ № 424, который уравнял резидентов и нерезидентов при выплате подоходного налога.

Законодательная сторона

Обмен недвижимости на законодательном уровне регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Положениями из 30 главы регулируются все моменты, возникающие при обмене жильем.

Порядок проведения процедуры

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

  1. Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
  2. После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

Договор купли-продажи оформляется обычно в том случае, если есть разница в цене между двумя объектами сделки; договор мены применяется чаще всего в том случае, если ценовая разница минимальна или отсутствует вовсе. Это редкость, поэтому чтобы поменять жилье практически всегда оформляют договор купли-продажи.

  • Собрать все необходимые документы, договориться со вторым участником сделки о взаимной стоимости недвижимости, составить договор на обмен квартиры с доплатой или договор купли-продажи (для обоих типов договоров требуются одни и те же пакеты документов), заверив его у нотариуса.
  • Получить или передать доплату с регистрацией сделки у нотариуса. Заявиться в Росреестр с заявлением о переоформлении недвижимости, после чего гражданину выдается информация о сумме налога, рассчитанная в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и в соответствии со статьей 224 Федерального закона N 117-ФЗ от 05.08.2000.
  • Как происходит государственная регистрация?

    1. Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

    Куда обращаться и какие документы потребуются?

    Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

    Читайте так же:  Судебный порядок разрешения налоговых споров

    Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

    • Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
    • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
    • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
    • Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
    • Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
    • Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

    К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

    1. Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
    2. Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
    3. Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
    4. Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

    Особенности налогообложения при заключении договора мены

    При условии обмена двух равноценных жилых площадей, одна из которых во владении больше 3 лет, а вторая меньше, налог оплачивает тот, кто был владельцем жилья, находящегося в собственности меньше 3 лет. При нотариальном оформлении договора мены допускается согласование двумя сторонами уплаты нотариальных расходов и налоговых сборов пополам.

    Такой вариант возможен, если это условие полностью устраивает обе стороны.

    На аналогичное жилье и дом с участком

    Если сравнивать куплю-продажу и обмен, то договоров мены заключается всего 5% от общего количества сделок с недвижимостью. Имея в запасе мало времени, проще продать недвижимость и подыскать жилплощадь на эту сумму.

    Вариант обмена квартиры на квартиру и дом с участком возможен без уплаты налогов, если имущество равноценно и находится в собственности больше 3 лет. Если же есть доплата, то 13% удерживается с этой суммы.

    Если дом и квартира в собственности меньше 3 лет, то придется заплатить налог 13% от стоимости жилья, которая превышает 1 млн. рублей.

    С доплатой и без

    Налогом облагается только размер доплаты, если жилье в собственности больше 3 лет. Бездоплатный договор в такой ситуации не облагается налогом.

    Необходимо подать декларацию в налоговую службу.

    Независимо от вида обмена обеим сторонам мены придется подготовить необходимые документы. Рассмотрим подробно, что нужно предъявить нотариусу для оформления договора мены:

    • Паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки.
    • Свидетельство о браке или о его расторжении (при нахождении в браке личное присутствие супруга и письменное разрешение на совершение сделки). При обмене жилплощади купленной во время брака, нужен письменный отказ от претензий супруга, даже при расторжении брака.
    • Договор мены, дарения или купли-продажи (любой документ, подтверждающий право владения данным имуществом).
    • Кадастровый паспорт недвижимости (составленный в БТИ).
    • Выписка из домовой книги.
    • Справка из отдела опеки и попечительства (если в обмене участвуют несовершеннолетние граждане)
    • Отказ от претензий совершеннолетних лиц вписанных в ордер жилья.
    • Справка о проведенной оценки недвижимости.

    Что если цена квартир при обмене не совпадает?

    Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

    Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Рогов, Галстян и партнеры» Николай Рогов:

    С 1 января 2016 года Федеральным законом от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми был предусмотрен новый порядок расчета налога в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

    Согласно такому порядку, доходом от продажи квартиры (приобретенной после 1 января 2016 года), который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:

    1. договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
    2. кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной.

    Необходимо отметить, что в данном случае при продаже квартиры возможно применение налогового вычета. Так, в соответствии с пп.2 п.2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

    Таким образом, в описанной Вами ситуации возможно два варианта.

    1. Договорная стоимость при продаже квартиры 1 300 000 рублей выше кадастровой стоимости этой квартиры, умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент). В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 300 000 (продажная стоимость квартиры) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 0 рублей. Таким образом, НДФЛ по такой сделке Вы уплачивать не должны, однако обращаем внимание, что декларация по форме 3-НДФЛ все равно должна быть сдана, так как квартира находилась у Вас в собственности менее трех лет.
    2. Предположим, что кадастровая стоимость Вашей квартиры составляет 2 000 000 рублей, с учетом понижающего коэффициента 0,7 эта сумма составит 1 400 000 рублей. Указанная сумма больше той, которая указана в договоре, значит, именно ее необходимо учитывать при расчете налога. В данном случае доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 400 000 (кадастровая стоимость квартиры с понижающим коэффициентом) – 1 300 000 (расходы на покупку) = 100 000 рублей. С данного дохода необходимо будет заплатить налог: 100 000 * 13% = 13 000 рублей.

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Нужно ли платить налог при обмене квартиры

    Вопрос налога при обмене квартиры волнует многих. Граждане не всегда пользуются договорами купли-продажи для приобретения нового жилья. В ряде случаев квартиру удобней поменять. Возникновение налоговых обязательств в такой ситуации возможно при наличии ряда обстоятельств.

    Нюансы для нерезидентов

    Иностранцам и лицам являющимися нерезидентами России налог начисляется в размере 30% от стоимости жилплощади. Об этом говорится в статьях 207, 209 и 224 пункт 3 Налогового кодекса РФ.

    Читайте так же:  Задолженность бюджету по налогам и сборам

    Однако есть шанс уменьшить размер налоговых сборов, об этом говорится в статье 7 Налогового кодекса. Такой вариант возможен благодаря двухстороннему международному договору, который позволяет снимать двойное налогообложение. У России такой договор заключен с 87 странами.

    Размер налога при обмене квартиры

    Сколько придется уплатить при регистрации сделки?

    Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

    • В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
    • В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.

    Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

    • Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
    • Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

    База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости

    Если же имеет место и доплата, и владение квартирой менее 3-х лет, то расчет проводится по формуле:

    (Стоимость квартиры + Доплата – 1 000 000) * 0,13

    Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется оплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

    Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

    Порядок расчета налога с учетом налогового вычета или получение такового может быть использован любой из сторон договора мены.

    Определение размерности вычета происходит в том же порядке, что при сделках купли-продажи. Процедура расчета, конечно, не столь проста и достаточно запутана, но не раз уже освещалась на нашем ресурсе, поэтому настоятельно советуем ознакомиться с данным материалом.

    Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

    1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
    2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и с его использованием.
    3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

    Как оформить сделку?

    После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

    В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

    • Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
    • Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
    • Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
    • Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
    • Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
    • Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

    При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

    Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

    Оформление имущественного вычета

    При покупке и продаже жилой недвижимости российские резиденты имеют право оформить налоговый вычет. Учитывая, что сделка мены включает для каждого собственника одновременно сделку купли и продажи, они могут претендовать на два вида вычета. Но уменьшение налогооблагаемой базы возможно только при наличии реальных расходов для одной стороны и доходов для другой.

    В таком случае владелец, который вносит доплату, может претендовать на вычет в размере 2 млн. руб. Если доплата меньше, значит, он оформляет возможную часть вычета, остальную имеет право получить при следующей сделке.

    Если владелец получает от сделки доход, он имеет право на вычет в размере 1 млн. руб.

    Порядок уплаты и ее особенности

    Как и куда производится оплата налога при оформлении сделки по обмену недвижимости

    Налоговые органы не так тщательно контролируют оплату налогов с проведения гражданских сделок. Обмен квартир не стал тому исключением, однако игнорировать внесение в государственную казну обязательного сбора не стоит.

    Рано или поздно налоговые органы обнаружат, что сделка мены была проведена без оплаты налога, и на лица, обязующегося провести данную уплату, будет наложена некоторая ответственность, определенная Налоговым Кодексом РФ.

    Дабы не допустить проблем в будущем, после проведения обмена недвижимостью, стороны мены должны позаботиться об уплате налога, конечно, если это необходимо.

    Процедура внесения сбора в казну не столь сложна и заключается в проведении следующих мероприятий:

    1. Во-первых, необходимо провести и документально оформить сделку обмена. Здесь основное, на что важно обратить внимание – это юридическая грамотность составления договора мены. Провести сделку правильно поможет использование услуг нотариуса или детальное изучение ее порядка и применение полученных знаний самостоятельно.
    2. Далее придется зарегистрировать проведенную сделку в Росреестре. Для этого достаточно предоставить в госорган договор мены, паспорта сторон сделки и правоустанавливающие документы на квартиры, участвующие в обмене.
    3. После этого уже можно преступить к непосредственной уплате налога. Обращаться в налоговую инспекцию важно по месту прописки и в срок до 30 апреля (15 июля – при доплате) года, следующего за тем, в который была проведена сделка обмена. Для получения квитанции по оплате налога в налоговую инспекцию важно предоставить:
    • налоговую декларацию, составленную по форме 3НДФЛ;
    • паспорт лица, уплачивающего налог;
    • договор мены;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • при необходимости – доверительная документация, заявление на получение/использование вычета.

    Подав нужные документы, в госоргане гражданин получит квитанцию, по которой должен будет оплатить налог. После уплаты последнего налоговые обязательства с лица официально снимаются.

    Как видите, особых сложностей в расчете и уплате налога при обмене квартиры нет. Главное в данных процедурах – знать их законодательные тонкости, которые, к слову, подробно освещены выше. Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас вопросы.

    Читайте так же:  Комиссия по возмещению ндс

    Все об уплате налогов при осуществлении сделок с недвижимость, в том числе при обмене жилья, вы можете узнать, посмотрев видео:

    Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре

    Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-63-64 . Это быстро и бесплатно !

    Кто рассчитывает?

    Заключается договор мены у нотариуса в присутствии обеих сторон. При наличии доплат, прописанных в договоре, там же происходит выплата средств. Нотариус регистрирует сделку и просчитывает размер налоговых сборов.

    При обмене недвижимости, находящейся во владении меньше 3 лет, процентная ставка составит 13%, для граждан Российской Федерации, от всей стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей. Если в договоре обмена не указана стоимость квартиры, то тогда нотариусом берется в расчет средняя рыночная цена.

    С 2018 года открыт доступ к оплате налоговых сборов через электронный сервис. Также можно оплатить налоги в банке по предоставленным нотариусом реквизитам.

    Расчет налога

    Сумма взимаемого налога при обмене будет зависеть от двух основных факторов:

    1. Размер полученного дохода.
    2. Срок владения недвижимостью, которую собственники меняют.

    Необходимо понимать, что налоговое законодательство предписывает облагать подоходным налогом не сделку, а полученный по ее результатам доход. Это значит, что если при реализации договора мены квартиры сторона не получает дохода, она освобождается от обязательства по внесению НДФЛ.

    Доходом в данном случае признается сумма доплаты. Например, если квартира стоит 4 млн. руб., а приобрести ее владелец по договору мены намеревается квартиру стоимостью 6 млн. руб., он передает собственнику более дорогой квартиры доплату в 2 млн. руб. При такой сделке доход – это 2 млн. руб., и именно с этой суммы и должен удерживаться подоходный налог. Размер его составит 260 тыс. руб. (2000 000 х 0,13). Естественно, вносит ее тот хозяин, который получает денежную доплату.

    Если стороны просто производят мену квартир, не предоставляя дополнительно денежную разницу их стоимости, никто из них НДФЛ со сделки не платит.

    Правильный расчет налога

    Если срок собственности более 3 лет

    Соблюдение минимального срока владения недвижимостью освобождает ее собственника от обязательств при продаже вносить подоходный налог. Учитывают в данном случае срок владения недвижимостью того собственника, который получает доход при ее обмене. Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, владелец при ее реализации и получении дохода обязан вносить НДФЛ.

    Срок 3 года действует по общим правилам только в отношении той недвижимости, что была приобретена по безвозмездным сделкам. К таковым относят:

    • процедуру перевода жилья в частную собственность посредством приватизации;
    • получение недвижимости по договору дарения от близкого родственника;
    • оформление квартиры в собственность в качестве наследства, полученного от близкого родственника;
    • получение жилья в собственность по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

    Для всех прочих собственников с 2016 года минимальный срок владения недвижимостью изменился. Для них, если жилье перед обменом находилось в собственности менее пяти лет, предусмотрен налог при реализации такой недвижимости и получении дохода от сделки.

    Если собственник даже получит доход от сделки мены, но его срок владения недвижимостью составит не менее 3 (или 5 лет), НДФЛ ему вносить не придется.

    О налогообложении сделок мены недвижимости

    Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

    Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок.

    Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

    • Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2016 года, то для освобождения от оплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
    • Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае оплата налога обязательна всегда.

    Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену недвижимости, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

    Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при соглашении мены недвижимости к системе налоговых вычетов.

    Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств. А также получить некоторый вычет на свое имя.

    Стоит понимать, что воспользоваться налоговым вычетом при сделке обмена квартиры могут только полноценные резиденты РФ. То есть иностранцы или лица, получившие вид на жительство, но не имеющие гражданство нашей страны, получить или воспользоваться вычетом не смогут.

    Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не используется.

    Читайте так же:  Порядок уплаты налога на имущество физических лиц

    Как обменять квартиру на другую?

    В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

    1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

    2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

    3. Собрать пакет документов:

    • паспорт,
    • правоустанавливающие документы,
    • выписку из ЕГРП,
    • кадастровый паспорт,
    • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
    • справку о составе семьи,
    • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
    • письменное согласие со стороны супруга,
    • проект договора,
    • квитанцию об оплате госпошлины,
    • заявление на регистрацию сделки.

    4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

    Сроки и траты

    Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

    • На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
    • Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
    • Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

    Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

    • Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
    • Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
    • Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

    Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

    Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

    Порядок и сроки оплаты

    В случае заключения договора мены и получения дохода от его реализации, этот факт должен быть задекларирован. Простой обмен одной квартиры на другую без денежных доплат предоставления налоговой декларации не требует.

    Чтобы заявить о полученном доходе его получателю предоставляется целая декада. Сделать это необходимо с 1 января и до 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки мены и получения дохода. Т.е. если собственник поменяет свою квартиру в 2019 году и получит во время сделки денежную доплату, ее потребуется задекларировать до 1 мая 2020 года.

    При подаче декларации следует предоставить ряд дополнительных обязательных документов:

    1. Договор обмена.
    2. Удостоверение личности.
    3. Правоустанавливающие документы на жилье, которым гражданин владел.
    4. Свидетельство о праве собственности на новую квартиру, выданное в Росреестре.
    5. Расписку в получении денежной суммы в качестве доплаты.

    Подать налоговую декларацию следует в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Если это невозможно, стоит обратиться по месту нахождения старого или нового объекта недвижимости. Предоставить декларацию собственник может следующими способами:

    1. Лично прийти с визитом в отделение и подать документы инспектору в часы приема. Это – самый удобный способ, т.к. основная проверка заполнения декларации и полноты комплекта представленных документов осуществляется сразу. Если что-то необходимо исправить, заявитель сможет это сделать в кратчайшие сроки.
    2. Направить документы по почте заказным письмом с вложением и уведомлением. Такой вариант желательно использовать, если личный визит действительно невозможен, т.к. об ошибках заявитель узнает только через продолжительный срок и может просто не успеть их исправить до окончания периода, отпущенного для подачи налоговых деклараций.
    3. Заполнить электронный вариант декларации на официальном сайте ФНС и отправить его онлайн. Это – тоже удобный способ, но воспользоваться им могут лишь лица, у которых имеется собственная электронная подпись.

    Уплата налога должна быть осуществлена в тот же год, когда гражданин подает налоговую декларацию. Сделать это надлежит до 15 июля. Плату можно провести через кассу банка или терминал.

    Оформление налогового вычета

    Заключение и выводы

    Граждане Российской Федерации имеют существенные льготы в налогообложении и договор мены тому подтверждение. При желании можно избежать начислений налогового сбора, обменивая равноценное жилье и при владении недвижимостью более 3 лет.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы

    Каков налог при обмене квартиры — актуальный вопрос. Ведь с 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

    С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости. А с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

    Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

    Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

    Особенности и нюансы

    Основной вопрос, который волнует собственников, если они производят обмен квартир, обязательна ли уплата налога при таких сделках. Вопрос налогообложения обмена квартир никак отдельно не регулируется. Их главная особенность в том, что все вопросы по уплате налогов при обмене жилища регулируются теми же нормами законодательства, что и сделки купли-продажи.

    В первую очередь определяется размер дохода. Именно с этой суммы и выплачивается НДФЛ. Еще один важный нюанс – срок владения недвижимостью. Если лицо, получившее доход, владело до сделки своей квартирой меньше 3 (5) лет, оно платит налог обязательно. Если более, то может быть освобождено от налоговых обязательств.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В вопросе, нужно ли платить налог при совершении сделки по договору мены квартиры, главное – определить, кто из собственников наделяется налоговыми обязательствами, а кто освобождается. При всей кажущейся сложности, сделать это просто. Лицо, получившее по сделке доход, обязано внести НДФЛ при условии, что своей недвижимостью до ее отчуждения оно владело меньше минимального срока.

    Источники

    Обмен квартиры налог платить
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here