Налоговая проверка квартиры

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Налоговая проверка квартиры" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Как проверить квартиру перед покупкой в 2020 году

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2020 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

— Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. — Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

На что обратить внимание в выписке:

2. Родственники

Эксперты рекомендуют получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу квартиры. Зарегистрируют переход права и без такого документа (в реестр будет внесена запись о его отсутствии), но покупателю лучше подстраховаться. Также стоит уточнить, нет ли зарегистрированных прав на квартиру у бывших супругов или иных родственников, а также обратить внимание, не нарушаются ли при продаже права несовершеннолетних. Все это выясняется с помощью выписок из ЕГРН (о собственниках) и из домовой книги (о зарегистрированных в квартире).

Возможные проблемы. Если жилье было куплено в браке, оно принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности — независимо от того, на кого оформлено. Если нотариально заверенного согласия второго супруга нет, он или она потом вполне сможет оспорить сделку через суд.

Права несовершеннолетних нарушаются сразу из-за нескольких причин. Нередко об обмане речи нет — продавцы просто не знают законодательство. Самый характерный вариант — при приватизации дети не были включены в число собственников жилья. Обычно такие проблемы возникают с квартирами, приватизированными до 1994 года (потом включение детей в число собственников стало обязательным условием приватизации). Спустя много лет, став совершеннолетними, такие «обиженные» детки могут через суд заявить свои права на долю в перепроданной квартире.

Еще вариант — жилье, которое покупалось с использованием средств материнского капитала. Если вы участвуете в альтернативной сделке (обмен через куплю-продажу), где продавцы — такая семья, будьте готовы к тому, что сделка может развалиться. Из-за того, что на нее не дали согласие органы опеки. Или семье с детьми отказали в ипотеке на то жилье, которое они решили приобрести взамен купленного с использованием материнского капитала.

«Обойденные» наследники — самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Сюда примыкают и случаи, когда квартира продается от имени одиноко проживающего пожилого человека. Это характерная схема черных риэлторов. На момент сделки человек, от лица которого она совершается, уже умер. Но в ЗАГС эта информация еще не поступила, поэтому и Росреестру она недоступна. Наследники потом через суд без проблем доказывают незаконность сделки.

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Читайте так же:  Как правильно составить жалобу на налоговую инспекцию

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Читайте так же:  Инвалид 1 группы подоходный налог

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Налоговики начали проверять квартиры пенсионеров

Еще в 2018 году ФНС начала более активно проводить проверки с целью выявления неплательщиков налогов. Особый упор налоговики делают на тех, кто сдает в аренду (найм) свою недвижимость и не сообщает о данном факте в налоговую службу, тем самым не платит обязательные платежи в бюджет. По результатам проверок в 2018 году выявлено много пенсионеров, которые сдают квартиру, либо комнату в своей квартире. Такие результаты дали повод заострить внимание именно на пенсионерах.

Таким образом, в 2019 году ожидается повышенное количество проводимых рейдов по квартирам. Рассмотрим это более подробно.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Резюме

Но стоит учесть: если нет письменного договора, а деньги передаются наличными, то доказать факт сдачи квартиры и неуплаты налога практически невозможно. В этом случае, сотрудники ФНС и начинают оказывать давление, напоминая об ответственности. На такое давление не стоит поддаваться.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Как налоговая определяет тех, кого будет проверять

Также в Волгоградской области и в ряде других регионов, сотрудники налоговой службы начали направлять запросы в ВУЗы для получения информации о студентах, которые не проживают в общежитиях, но являются иногородними. Таким образом, с большей долей вероятности, такие студенты снимают квартиры или комнаты, а это для налоговой инспекции – важная информация. Как правило, такие студенты снимают бюджетное жилье у пенсионеров.

Читайте так же:  Не выплатили возврат налога

Пока такой метод только начинает применяться, и не исключено, что в будущем он войдет в норму на всей территории РФ. Налоговики стали более тесно работать с управляющими компаниями для получения информации о проживающих в квартирах жильцах. Если пенсионер живет один в квартире, где больше одной комнаты, то появляется лишний повод провести проверку.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Выездная проверка обычного «физика» на дому — это законно?

Да, законно, считает Минфин (письмо от 31.08.2017 № 03-02-08/55972).

Налоговики могут провести выездную проверку в квартире физлица, если сам «физик» не возражает. Но находиться в жилом помещении против воли проживающих контролеры не вправе. Если согласия на «надомные» мероприятия нет, проверка пройдет в инспекции. Это подтверждает ФНС.

Как выносят решение по проверке, читайте здесь.

Налоговая проверка квартиры

Видео (кликните для воспроизведения).

Обычно предприниматели сталкиваются с четырьмя контролирующими органами. Налоговая следит за налогами, Роспотребнадзор за правами потребителей, трудовая инспекция за правами сотрудников, МЧС — за пожарной безопасностью. В этом уроке мы расскажем о налоговой, в следующем — обо всех остальных.

Филипп зашёл в квартиру и положил конверт на стол. От налоговой — неужели он что-то недоплатил? Внутри конверта оказался лист бумаги с заголовком «Повестка о вызове на допрос в налоговую». Перед глазами промелькнуло подземелье, прикованные ноги и человек с раскалённым клеймом. Стоп, дальше сказано: «в связи с проверкой контрагента». Налоговой интересен не он, а его контрагент. Вот только какой из 100?

Филипп включил компьютер и сходил на кухню за чаем. Открыл файлик с финансами и пошёл по списку. Да, есть пара подозрительных типов: один предлагал обналичку, второй хвастался оптимизацией налогов. С половиной он расплачивался со Сбербанка. Блин! Здесь его и прижмут. Надо придумать, почему он получает деньги от физлиц. У него есть неделя. Или вообще ничего не говорить? Не свидетельствовать против себя? Он имеет право по Конституции. Дурацкое чувство, как будто он в бегах от полиции. А может быть, и бояться нечего.

1. Не подготовитесь к проверке, хотя могли

2. У вас найдут нарушения, о которых вы даже не знали

3. Испортите отношения с госорганами

КАМЕРАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

Предприниматели сталкиваются с налоговой чаще всего. Когда заканчивается срок сдачи отчётов, она подводит итоги года. Больше всего проверок проходит без поездок к налогоплательщикам. Инспекторы анализируют сведения, которые у них уже есть. Это называется камеральной проверкой.

Программа налоговой автоматически проверяет ошибки расчётов. Если налог занижен, она отправляет предпринимателю письмо. Просит исправить расчёт и пересдать декларацию.

Обычно предприниматели занижают налоги не по ошибке, а специально. Налоговая находит нарушителей без труда. Ей помогают статистика и доступ к банковским выпискам чек или упаковку.

Например, Василий работает парикмахером в Москве. Он задекларировал 300 000 дохода в год. Программа подсказывает инспектору, что другие парикмахеры без сотрудников зарабатывают больше. Инспектор смотрит платежи по расчётному счёту — и видит миллионы. Василий точно получит письмо от налоговой.

Какие именно платежи предприниматель скрывает? Чтобы разобраться, налоговая просит предпринимателей принести в инспекцию документы. Все предприниматели на УСН ведут книгу учёта доходов и расходов (КУДиР) — её обычно и просят взять с собой. От «Доходов минус расходов» ждут документов, которые подтверждают расходы, например, накладных.

Налоговая контролирует и платежи по ЕНВД. Этот налог рассчитывают на основе показателей, которые зависят от вида бизнеса. Например, в розничной торговле налог зависит от площади торгового зала. Поэтому налоговики просят предпринимателей прийти с договором аренды.

Когда получите требование от налоговой, лучше сразу отреагировать. Чтобы ответить на вопросы, у вас есть 5 дней. Чтобы прийти с документами или отправить их заказным письмом — 10 дней. За опоздание начисляют штраф 5000, а при повторном нарушении — 20 000 рублей.

Если предприниматель знает о нарушениях, дожидаться результатов проверки не стоит. Лучше сразу после получения требования доплатить налог и пересдать декларацию. В этом случае можно избежать штрафа. Он большой: 40% от суммы недоплаченного налога.

Встречная проверка

Когда налоговая проверяет компанию, она ищет нарушения разными способами: заходит на сайт компании, пробивает родственников руководителей, общается с другими контролирующими органами. В том числе запрашивает документы у партнёров компании. Это называется встречной проверкой.

Предпринимателей просят прийти или прислать почтой все документы по сделке с партнёром: договоры, накладные, акты и счета-фактуры. Отреагировать стоит в течение 5 дней, иначе оштрафуют. Если документов нет, налоговая всё равно ждёт ответ.

ДОПРОС В НАЛОГОВОЙ

Налоговая может расспросить представителей компании о каком-нибудь нарушении. Для этого компании присылают повестку о допросе свидетеля и в ней указывают причину проверки.

Самая популярная причина допроса — фиктивные сделки. Компанию подозревают в обналичке денег или незаконном уменьшении НДС. Обычно налоговики спрашивают, как компания выбрала контрагента, в чём заключалась сделка, как контактировали с контрагентом, как получали и где хранили товары.

Штраф за неявку небольшой, 1000 рублей. Но прийти в инспекцию стоит, чтобы не попасть на выездную проверку. Все вопросы и ответы налоговики зафиксируют в протоколе. Когда допрос закончится, проверьте его: если найдёте ошибку, попросите исправить её.

ВЫЕЗДНАЯ ПРОВЕРКА

При выездной проверке представители налоговой приезжают к предпринимателю. Они имеют право посмотреть все документы, которые связаны с уплатой налогов. Такая проверка стоит дорого: инспекторы тратят время на подготовку, проверку документов и оформление результатов. Поэтому налоговая проверяет меньше 1% предпринимателей, обычно — самых крупных.

Читайте так же:  Льгота по подоходному налогу какие документы

К малому бизнесу налоговая приходит редко. Переживать стоит только компаниям, которые активно занимаются обналичкой и уходом от НДС.

Узнать о проверке заранее невозможно. Налоговая не публикует план проверок и не обязана предупреждать предпринимателей. Обычно налоговики приходят внезапно, чтобы компания не успела скрыть нарушения.

Что делать, если пришла выездная проверка

Компании стоит проверить, имеют ли налоговики право проверять компанию. Пусть инспекторы покажут служебные удостоверения и решение о проверке. В решении должны быть указаны те же люди, иначе проверку проводить нельзя. Затем лучше помогать контролёрам, чтобы избежать подозрений.

Запирать дверь перед налоговиками нельзя. Они оформят штраф за «воспрепятствование доступу» по ст. 19.4.1 КоАП и придут снова.

ЧТО ЗАПРЕЩЕНО КОНТРОЛЁРАМ

1. Запрашивать сторонние документы.

Сотрудники налоговой имеют право просматривать только документы, которые связаны с целью проверки. Предприниматель может не показывать остальные документы или даже спрятать на всякий случай.

2. Запрашивать старые документы.

Компании отвечают за нарушения 4 года. Если нарушение произошло раньше, за него нельзя оштрафовать. Компании даже не обязаны хранить документы по сделкам, которые произошли так давно.

3. Уносить оригиналы документов.

В любом случае оригиналы хранятся у предпринимателя. Если сотрудники налоговой захотят взять документы с собой, они сделают фотографии или копии.

Проверка будет длится максимум 2 месяца. Это срок от даты решения о её начале до справки о её результатах. В исключительных случаях проверку продляют: если налогоплательщик затягивает сроки или нашлись нарушения, которые требуют дополнительной проверки.

Как оспорить результаты проверки

Выездная проверка завершается справкой о её результатах. Затем в течение двух месяцев налоговая присылает акт выездной проверки. Если предприниматель согласен с результатами, он просто подписывает акт. Если не согласен — в течение 15 рабочих дней пишет официальное письмо руководителю налоговой. Объясняет, почему доначисления и штрафы должны быть меньше, и прикладывает подтверждающие документы.

Что делать после проверки

Когда компания согласна с актом выездной проверки или не смогла опровергнуть его, остаётся принять требования налоговиков. В акте приведён список нарушений и рекомендаций — лучше им следовать. После проверки налоговики внимательно наблюдают, как компания исправляется и насколько правильно платит налоги. При новых нарушениях возможна проверка в следующем году.

Почему именно пенсионеры?

При этом пенсионера проще «запугать» путем угроз привлечения к ответственности, вплоть до уголовной. Под таким давлением многие пенсионеры сразу признаются в содеянном. А при таких обстоятельствах налоговой инспекции гораздо проще доказать факт уклонения от уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду.

Получается, что государство решает сразу два вопроса:

  • во-первых, выявляет теневых арендодателей, получая дополнительные средства в бюджет в виде налогов;
  • во-вторых, появляется повод лишить пенсионера его индексации к пенсии, тем самым ПФР может существенно сэкономить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

/// СОВЕТЫ ///

Налоговая проверяет всех предпринимателей. Когда вы сдаёте декларацию, она сравнивает вас с другими налогоплательщиками и заглядывает в платежи на расчётном счёте. Если честно платите налоги, проверка пройдёт невидимо.

Налоговая может спросить: почему доходы большие, а налоги маленькие? Ответьте в течение 5 дней. Если вас просят прислать документы — в течение 10 дней. За опоздание штрафуют на 5000 рублей.

Налоговая может вызвать на допрос. Не бойтесь, это не допросы со следаками из сериалов. Просто инспектор считает некоторые сделки фиктивными. Будьте готовы рассказать о них.

К вам вряд ли придёт выездная проверка. Налоговой невыгодно проверять малый бизнес.

покупка квартиры 2019, происхождение средств

Здравствуйте! Как я понял этот вопрос не совсем подходит именно для вашего, более узкого профессионального форума, но все же подскажите пожалуйста по такой ситуации. Может быть описываю излишне подробно, но на всякий случай.

Хотим продать квартиру, зарегистрированную на невменяемого дедушку. От него есть доверенность на продажу, составленная в те времена, когда он был полностью вменяемый.

Но значительная часть потенциальных покупателей боится покупать по доверенности, а также полностью отпадают ипотечники, коих очень много.

Чтобы решить эту проблему, хотим переоформить (“продать”) квартиру на близкого человека, чтобы потом он продавал напрямую от своего лица, удобным образом для настоящих покупателей.

В договоре планируется указывать реальную сумму, чтобы при целевой продаже не иметь налога.

В связи с тем, что последний год со всех сторон сыпятся новости как с огромной скоростью кардинально ужесточается контроль за финансами граждан — блокировки счетов банками, требования объяснить происхождение средств при “подозрительных” переводах — весь этот новостной фон, встает такой вопрос.

Теоретически у нашего промежуточного человека налоговая может спросить источник происхождения средств (8 миллионов) на “покупку” квартиры (а его доходы явно не соответствуют этой сумме).

Я понимаю, что такой сценарий не входит в стандартные действия налоговой, что в основном она интересуется только налогами с продажи. Но, как я понял, дотошный инспектор, увидев несоответсвие в расходых и доходах, имеет все возможности затеять расследование.

Вопрос такой — насколько такой сценарий вероятен на август 2019 года? Приветсвуется всё — опыт, истории, мнения.

Например, риэлтор, который ведет эту продажу (полностью ему доверяем), говорит что в его личной практике при продаже квартир такого никогда не было, и ни разу не слышал про такое тоже.

Но всё же считаю нужным спросить более широкий круг, поскольку есть ощущение, что сейчас времена больших перемен в этой области, и не хочется подводить человека, который согласился помочь.

Я гуглил интернет, и информация разнится. Например тинькоф журнал откровенно всячески пугает.

В остальном по большей части подтверждают слова нашего риэлтора, но есть также и опасения, настороженность из-за происходящих тенденций.

PS. С проверками от банков проблем не должно быть, поскольку при продаже от дедушки к человеку деньги будут только на бумаге, а целевая продажа планируется через банковскую ячейку.

Читайте так же:  Определение суммы налога на прибыль организации

manulito если дедушка признан невменяемым через суд, у него есть опекун. Опекун наделен правом распоряжаться его имуществом, но реализация квартир (единственного жилья) может навредить интересам опекаемого. Следовательно такая сделка должна быть одобрена органми опеки и попечительства.

Фиктивные сделки формально никого не волнуют, но что-то мне подсказывает, что на «пугливость» покупателей ваш вариант сильно повлияет. Я бы лично у вас такую квартиру не купил, тем более, что информация о формально признанных недееспособными хранится в Росреестре и при малейших подозрениях он заблокирует сделку.

Если у него просто есть заболевание, но он официально не признан недееспособным — признайте этот факт через суд, станьте опекуном и и официально проводите сделку. По времени это чуть дольше, но хотя бы покупатель будет знать на что он идет. Дедушка может заявить, что не помнит как давал доверенность иск от его имент вполне могут подать органы опеки и покупкатель очень пострадает.

Я верю в вашу честность, но учитывая состояние дедушки лучше пойти официальным путем. Ваша схема больше на мошенничество смахивает.

Спасибо за участие!

Вариант признать официально недееспособным — хороший. Что-то я забыл про него. Спасибо.

Дедушка официально не признан невменяемым. Лет пять назад начал терять память, в тех пор живет с нами, в одной квартире (другой, не на продажу которая), ухаживаем за ним и нас всё устраивало и так. В самом начале заболевания, успели сводить его к нотариусу и оформили доверенность, она полностью официальная и рабочая, действует и по сей день. Дедушка сам точно никуда не пойдет ничего заявлять.

Я не совсем понял вашу мысль про пугливость покупателей. Ведь наоборот — в этой схеме они будут покупать не у дедушки по доверенности, а у нового владельца напрямую. Ради этого все затевается, иначе квартира не продается уже который месяц.

manulito по порядку:

Срок исковой 3 года с момента сделки,в случае сделок «с пороком воли» то есть выбытия актива ввиду невменяемости продавца, мошеннических действий и прочего он может быть продлен до 10 лет. В некоторых случаях и дольше. При этом сделка признается ничтожной, и происходит так называемая, могу печататься «двустороняя реституция». То есть продавеци покупатель возврящаются в исходное положение, квартира продавцу, деньги назада покуптаелю 9откуда их возьмет в случае чего дедушка неясно). Именно так будет рассуждать покпатель.

Проверить историю переходов права собственности можно по выписке из росреестра, если с момента сделки не прошло 3 лет, почти наверняка покупатль это сделает. Там все и всплывет.

Мне видится, что вам скорее всего удасться ее продать только через 3 года после передачи от дедушки. Тогда возможно покупатель не будет глубоко копать.

Что касается конкретной ситуации с дедушкой — согласен с Сергеем.

По поводу вопроса о происхождении средств — если этот третий человек не является государственным или муниципальным служащим, то налоговая не будет интересоваться источником происхождения средств на покупку. У них нет ни времени на это ни желания и инспектор, каким бы дотошным он не был, не станет копать в этом направлении. Он же прекрасно понимает, что ни к чему это не приведёт. Он просто потеряет время, которое мог бы потратить на поиски реальных нарушений и соответственно доначислений налога.

Я не так давно покупала квартиру. Выбирали несколько лет. То дорого, то далеко, то убитая, то смена работы, то отказ в выдаче ипотеки, то сделка нечистая, электронное оформление и т.д. и т.п. Я очень хорошо помню квартиру, которая нам очень понравилась, но продавалась она через 2 месяца после получения наследства. Потом была продажа по доверенности. И электронная сделка. На последнее я не согласилась, т.к. не все урегулировано с эцп. А вот первых две продажи хоть и устраивали нас полностью, но настораживали. Это я Вам как потенциальный покупатель говорю. Зачем мне экономить и потом бояться потерять свое непосильно нажитое и копившееся 20 лет?
Не надо Вам делать эту липовую продажу. Это еще больше сделает сделку страшной.

«сделка нечистая» — Екатерина78, абсолютно чистых сделок не бывает, любую сделку при наличии личного мотива можно оспорить. В покупке квартиры как ни странно, все равно присуствует элемент везения, особенно по вторичке, вы мотивы всех в ней когда-то проживавших все равно оценить не можете))).

Страшны не столько формальные признаки сделки, сколько мотивы партнеров. Кстати у мошенников, как правило документы всегда в лучшем виде по формлаьным признакам. Я уже 2 года живу в новой и то иногда фобии мучают)))

Сейчас вроде для риэлторов планируют обязательные аттестации на квалификацию ввести, может тогда ситуациястанет получше. Сейчас они кроме поиска клиентов почти ничем не заняты. Более того в ряде случаев наоборот нагнетают атмосферу, обещают какие-то невероятные проверки «юридической чистоты» по неофициальным каналам.

Хотя по факту, кроме следственных органов и судей к большей части информации доступа ни у кого нет. И максимум что они могут и выдают за великое занаие, взять выписку из ЕГРП и домовой книги и «проанализировать их». В принципе, то же самое может сделать и покупатель. Все остальное: всякие заявления о намерении выписаться, не претендовать на жилплощадь и прочее — больше для успокоения клиентов, юр силы не имеют, так как отказ от права ничтожен. И в случае иска, такая бумажка может как помочь, так и навредить, так как отчасти свидетельствует о «недобросовестности» покупателя ,который чей та подозревал, но все равно купил)))

Большущщее вам спасибо за ответы!

Про налоговую — понял. Исчерпывающе.

«Проверить историю переходов права собственности можно по выписке из росреестра, если с момента сделки не прошло 3 лет, почти наверняка покупатель это сделает. Там всё и всплывет.»

Это ключевой момент, насколько я понимаю. Будет видно.

А получается закон такой, что отменяются все сделки, которые следовали за ничтожной? Будь их там хоть 10 штук?

Т.е. например через 2 месяца квартира будет уже в собственности у конечного покупателя, купленная им у промежуточного человека. Квартиру отберут именно у него. Промежуточный человек будет должен деньги конечному покупателю. А дедушка — промежоточному человеку. Такой будет итог? (если бы действительно были жадные родственники, которые не прочь воспользоваться ситуацией)

Про психологию покупателя тоже понятно, спасибо. Я наоброт, думал эта схема успокоит покупателя, поскольу он будет защищен, покупая не у дедушки по доверенности, а у нового собственника.

manulito тады может быть «винидикция», язык сломаешь, то есть дедушка телретически или заинтересованные органы опеки могут предъявить иск об изъятии имущества у каонечного приобретателя. Но это теоретически, вам бы конечно, пока дедушка был «в уме» нужно было на себя квартиру переоформить, сейчас бы таких проблем не было.

Видео (кликните для воспроизведения).

Попробуйте переоформить, если при сделке глаза прятать от покупателя не будет и честно ответите на его вопросы, может быть даже и купят. Как я сказал, напрягает как юридическая сторона, так и мотив. Если убедите покупателя в своей честности, расположите его к себе))) не будет затягивать с предоставлением документов или затягивать с предоставлением, велики шанчы что продадите. Но вот с текущей доверенностью, мне кажется шансов мало.

Источники

Налоговая проверка квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here