Налог на недвижимость в германии для россиян

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Налог на недвижимость в германии для россиян" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Налоги на приобретение, владение, сдачу в аренду и продажу недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии становиться все более популярной среди россиян, поэтому вопросы налогообложения сделок с немецкой недвижимостью представляют сегодня особую актуальность. О налогах, которые необходимо заплатить при покупке, продаже или аренде недвижимости в Германии рассказывает профессор Международного университета г. Москвы Л.Г. Ходов

НАЛОГ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ
При покупке недвижимости в Германии взимается налог на приобретение недвижимости в размере 3,4% от цены приобретаемого объекта. Покупатель и продавец солидарно ответственны по налогу на приобретение недвижимости, если в договоре купли-продажи не указаны иные условия. На практике налог чаще всего уплачивает покупатель.После подписания договора о совершении сделки нотариус направляет в налоговые органы уведомление. Налоговое управление рассчитывает сумму налога и извещает об этом налогоплательщика. Счет-извещение должен быть оплачен в указанный в извещении срок, как правило, в течение четырех недель со дня получения извещения.Перерегистрация собственности в земельном кадастре осуществляется только после уплаты всей суммы налога (в России аналогичным образом после уплаты всех налогов производится перерегистрация права собственности в кадастре — Biznes-Kadastr ).

К расходам, возникающим в связи со сдачей жилой недвижимости внаем, относятся:- амортизационные отчисления от стоимости здания. Они рассчитываются на основании § 7 Закона о налоге на доходы физических лиц и зависят от возраста здания, его состояния, от того, когда был проведен последний капитальный ремонт или модернизация, а также модели амортизационного списания жилых зданий, устанавливаемой государственными органами. Модели и нормы амортизационного списания стоимости объекта являются эффективными средствами государственной жилищной политики. От них зависит уровень рентабельности капиталовложений и скорость оборота капитала в жилищном хозяйстве, а поэтому темпы развития строительства и модернизации жилого фонда;

— проценты по долговым обязательствам; целевое назначение средств, полученных под эти обязательства (на приобретение дополнительного земельного участка, модернизацию и ремонт, благоустройство территории), должно быть документально подтверждено;

— затраты на ремонт и техническое обслуживание жилого объекта;

— текущие расходы на электро- и водоснабжение, вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями, земельный налог, страховые взносы и др.;

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

— прочие затраты: гонорар налогового советника, управленческие расходы.Доходы от сдачи в аренду жилой недвижимости прибавляются к другим его доходам (может быть, зарплате, пенсии, гонорарам, процентам на вложенный капитал). Так определяется налоговая база, на основании которой рассчитывается налог на доходы физического лица. Вносится он, как правило, в порядке предоплаты ежеквартально.Срок представления декларации по налогу на доходы физических лиц — 31 мая следующего за отчетным года. Налогоплательщик может обратиться с просьбой об отсрочке предоставления декларации, если он к указанному сроку не собрал все необходимые документы или консультируется с профессиональными специалистами по налоговому праву. Отсрочка подачи налоговой декларации может быть представлена до 31 декабря следующего за отчетным года.Декларация представляется в налоговую службу по месту жительства налогоплательщика.

2. Владелец — физическое лицо, проживающее за границей
Доходы физических лиц, проживающих за границей, в частности прибыль, полученная от сдачи в аренду недвижимости на территории ФРГ, также подлежит налогообложению. В литературе по налоговой проблематике это называется налоговыми поступлениями с внутренних доходов иностранных собственников — физических лиц. Рассчитывается этот налог согласно § 49, абзац 1, Закона о налоге на доходы физических лиц. Налогооблагаемая база рассчитывается точно так же, как для арендодателей, проживающих в Германии. О размере, порядке и сроках уплаты налога арендодателя извещает налоговая служба, высылая ему уведомления. Обычно требуется поквартальное внесение предоплаты с перерасчетом в следующем году.Срок подачи деклараций такой же, как у собственников, проживающих в ФРГ. Декларация представляется в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости.

3. Владелец — юридическое лицо, находящееся в Германии
Доходы юридического лица, например наиболее распространенного статуса — общества с ограниченной ответственностью, подлежат обложению налогом, ставка которого в настоящее время составляет 15% от прибыли. Обложение это осуществляется в соответствии с абз. 1S § 8 Закона о налоге на доходы юридических лиц. Юридическое лицо обязано составлять и представлять в налоговую службу баланс своей хозяйственной деятельности. В отличие от физического лица дебиторская задолженность и задолженность перед поставщиками — независимо от момента ее оплаты — должна быть учтена в том хозяйственном периоде, к которому она относится.

Стоимость недвижимости должна быть отражена в активе баланса. Для определения облагаемого налогом дохода применяется § 9 Закона об обложении налогом доходов юридических лиц. В параграфе содержится перечень ряда статей, обязательно включаемых в налоговую базу.Доходы арендодателя — юридического лица облагаются наряду с налогом на доходы еще и промысловым налогом. Поступления по этому налогу полностью передаются в распоряжение муниципалитетов, они же и начисляют промысловый налог.Размер ставки промыслового налога различается в отдельных регионах. Уплачивают этот налог ежеквартально в порядке предоплаты.

Очевидно, юридические лица находятся в более тяжелом положении с точки зрения налогового бремени по сравнению с физическими, т.к. одновременно облагаются двумя налогами — земельным и промысловым. В связи с этим при обложении юридических лиц налогами на доходы от сдачи в аренду объектов недвижимости им предоставляется льгота: при начислении промыслового налога производится вычет из налоговой базы суммы величиной от 1,2% до 14,0% налоговой стоимости недвижимости. Юридические лица, сдающие внаем принадлежащую им недвижимость, могут вместо описанной выше льготы воспользоваться т.н. расширенным вычетом в соответствии с § 9 Закона о промысловом налоге.

Согласно этому параграфу компания по целому ряду признаков может быть полностью освобождена от уплаты промыслового налога. Соответствие компании перечисленным в § 9 признакам проверяют в местной налоговой службе.Срок представления деклараций, порядок и срок уплаты налога такие же, как и для физических лиц.Поступления от промыслового налога, так же как и от налога на владение недвижимостью, целиком поступают в местные бюджеты.

4. Владелец — юридическое лицо, находящееся за границей
Владелец в этом случае обладает ограниченной налоговой ответственностью, так что налогообложению подлежат доходы, полученные только на территории Германии. Все, что касается налогов на доходы с юридических лиц, находящихся в Германии, и описанное в пункте 3, относится и к собственникам сдаваемой в аренду недвижимости арендодателям, проживающим за границей.

Читайте так же:  Налоговый вычет на ребенка по месту работы

5. Налог на добавленную стоимостьпри сдаче недвижимости внаем
Согласно § 4 Закона о налоге на добавленную стоимость (НДС) доходы от долгосрочной сдачи недвижимости в аренду обложению этим налогом не полежат.Облагаются лишь доходы от краткосрочной сдачи объектов внаем, например сдача жилых помещений посетителям выставок и ярмарок, летних домиков и квартир, участков для кемпинга в период отпусков. В § 9 названного выше Закона перечислены случаи, когда предприниматель-арендодатель может выбрать вариант сочетания налогов на доходы. Для этого ему надо предварительно проверить соответствие его ситуации требованиям § 9 Закона с помощью налогового эксперта и обратиться в налоговую службу.Ставка налога на добавленную стоимость после недавнего повышения составляет 19% от доходов с аренды. Декларации представляются ежемесячно.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

1. Продавец — физическое лицо
Согласно § 23 Закона о налоге на доходы физических лиц прибыль от продажи объектов недвижимости, сдаваемой в аренду, подлежит налогообложению, если срок между ее приобретением и продажей не превышает 10 лет. Собственник недвижимости, арендодатель-продавец, юридически считается предпринимателем, но от уплаты НДС при продаже недвижимости полностью освобожден.

2. Продавец — юридическое лицо
Прибыль от продажи недвижимости увеличивает общую прибыль компании, т.к. облагается не отдельно, а в сумме вместе с другими чистыми доходами. Прибыль от продажи недвижимости, так же как у продавцов — физических лиц, освобождена от НДС.

Автор: Ходов Л.Г., профессор Международного университета г. Москвы.

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ

При приобретении недвижимости в Германии в обязательном порядке уплачивается налог на недвижимость в Германии — Grunderwerbsteuer. Этот налог уплачивается один раз.

Размер налога устанавливается на уровне федеральных земель Германии в виде процентной ставки от покупной цены на недвижимость. Получатель налога — налоговая инспекция Германии.

Данный налог уплачивает покупатель, т.е. кто приобретает недвижимость в Германии до момента внесения данных о новом собственнике в немецкую поземельную книгу. Размер налога на недвижимость в Германии исчисляется по установленным фиксированным ставкам и применяется к фактической покупной стоимости объекта.

После подписания нотариального договора на покупку недвижимости покупатель получит налоговую квитанцию на свой немецкий адрес (как правило на адрес приобретенной недвижимости). В установленные сроки необходимо оплатить налог в полном размере. В противном случае нотариус не сможет инициировать внесение записи о новом собственнике в государственный реестр владельцев недвижимости.

Размер налога на покупку недвижимости в Германии:

Северный Рейн-Вестфалия — 6,5%

Ставки налога на недвижимость в Германии периодически изменяютcя на уровне федеральных земель. Как правило, происходит повышение размера налога. Перед покупкой недвижимости необходимо уточнить актуальную ставку.

Не стоит путать этот налог с ежегодным земельным налогом для владельцев недвижимости, который рассчитывается для каждого объекта индивидуально и уплачивается в муниципалитет. Этот вид налога есть в России и называется налог на имущество. Налог на покупку недвижимости в России пока отсутствует.

Расходы на содержание недвижимости

Владение недвижимостью в любой стране предполагает некоторые расходы на ее содержание. В Германии к этим расходам можно отнести налоги и сборы, связанные с недвижимостью, страхование и непосредственно расходы на содержание Вашего жилья. Кроме налога на приобретенное имущество, который уплачивается единоразово при совершении сделки купли-продажи, и расходов на регистрацию недвижимости, у вас появляется обязанность ежегодной оплаты налога на землю и находящегося на ней недвижимого имущества.

Расчет налогов, связанных с недвижимостью, в Германии вправе осуществлять только налоговый консультант, который несет ответственность за правильность и достоверность подсчетов.

Налог на покупку жилья в Германии является небольшим, но высока ставка налога на доход от перепродажи недвижимости (Spekulationssteuer), которая не использовалось для личного проживания. Так размер этого налога может достигать 45 % от дохода с перепродажи. Это обусловлено тем, что немецкие власти пытаются контролировать стабильность цен и стремятся избежать возможных спекуляций на рынке недвижимости.

Между РФ и ФРГ подписано соглашение об избежании двойного налогообложения, согласно которому сумма налога уплаченного российским резидентом в Германии, вычитается из налога, взимаемого в РФ.

Единоразовый налог при приобретении недвижимости

Единоразовый налог при покупке недвижимости в ФРГ (Grunderwerbsteuer) составляет 3,5 — 5 % от стоимости объекта. Его размер зависит от конкретной земли (субъекта федерации), в которой находится объект.

Базовая ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) равна 0,35 % от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта, которая значительно ниже реальной рыночной. Размер оценочной стоимости определяется налоговой инспекцией (Finanzamt) путем специальной сложной системы подсчета. Для этого налоговая инспекция ежегодно присылает собственнику специальные бланки, в которых последний должен указать соответствующие данные, касающиеся его недвижимости.

Кроме того на размер ежегодного налога оказывают влияние местные муниципальные коэффициенты, размер которых различается и определяется непосредственно городскими властями.

Таким образом, приблизительный размер ежегодного налога на недвижимость равняется около
0,98 — 2,84 % от оценочной стоимости объекта. Например, сумма налога, подлежащего к оплате за однокомнатную квартиру в Берлине, составляет приблизительно 200 € в год.

Для старых строений (возрастом 40-50 лет) предусмотрена возможность списания налога на основании износа здания. Для домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги в размере 2 % от оценочной стоимости, а для домов старше 1924 г. в размере 2,5 %.

Налоги при сдаче объекта в аренду

Налоги для физических лиц:

Доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются подоходным налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале:

● годовой доход до 8.130 € (=zvE): 0 % для резидентов и 14 % для нерезидентов (иностранцев без права на ПМЖ); формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE — 8.130) :10.000
● доход от 8.131 до 13.469 € (=zvE): 14 — 23,97 %; формула расчета: (912,17×Y + 1.400)×Y, где Y=(zvE – 8.130) :10.000
● доход от 13.470 до 52.881 € (=zvE): 23,97 — 42 %; формула расчета: (228,74×Y + 2.397)×Y + 1.038, где Y=(zvE – 13.469):10.000
● доход от 52.882 до 250.730 € (=zvE): 42 %; формула расчета: 0,42×zvE – 8.172
● доход более 250.730 € (=zvE): 45 %; формула расчета: 0,45×zvE – 15.694

Для супружеских пар действуют льготные ставки

Помимо подоходного налога физические лица обязаны также выплачивать так называемый «налог солидарности» (Solidaritätszuschlag), который составляет максимум 5,5 % от суммы подоходного налога. Этот налог был введен после объединения Германии с целью развития территорий бывшей ГДР.

Читайте так же:  Налоги выплачиваемые ип

Таким образом, общая ставка налога для физических лиц составляет около 14,5 — 47,5 % от суммы совокупного дохода.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание объекта, его обновление, амортизационные отчисления, а также расходы владельца на поездку в Германию для инспектирования объекта, встречи с управляющим или налоговым консультантом. Стоит отметить, что списывание расходов на многоразовые поездки требует дополнительного обоснования. Как правило, расходы списываются единоразово за отчётный год.

Налоги для юридических лиц:

● Корпоративный налог (Köperschaftssteuer): 15 % (+ 5,5 % за «налог солидарности») = 15,5 %;
● Промысловый налог (Gewerbesteuer): 7 — 17 %; размер процентной ставки зависит от региона, в котором зарегистрировано юридическое лицо, и она вычисляется по формуле: базовая ставка в размере 3,5 % × муниципальный коэффициент (200 — 490 %);
● Налог на добавленную стоимость (Mehrwertsteuer): 19 % для товаров и услуг, и 7 % для продуктов питания, печатных изданий и т.д.; расходы по выплате НДС включаются в цену конечного продукта или услуги; доходы от сдачи в аренду жилых помещений и земельных участков НДС не облагаются.

Налог с продаж, налог на наследство и дарение

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается в том случае, если объект принадлежал владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служил местом его постоянного проживания. В иных случаях налог на доход с перепродажи подлежит к обязательной уплате. Его размер определяется по тем же правилам, что и размер подоходного налога (см. выше).

Доходы, полученные в результаты наследования или дарения, также облагаются налогом, размер которого составляет 7 — 50 % и зависит от степени родства между наследником и наследодателем.

Расходы на коммунальные услуги и иные затраты

Страхование недвижимости – процедура необязательная, но желательная. Страховые взносы зависят от выбранного типа страхования. Чаще всего недвижимость страхуют от пожара, затопления и других несчастных случаев. Размер страховых выплат составляет примерно 100 – 500 € в год.

Размер обязательных расходов на содержание недвижимости в Германии зависят от категории жилья.

Если собственник лично проживает в принадлежащей ему квартире, он платит в среднем 20-40 € в месяц за коммунальные услуги (уборка прилегающей территории и подъезда, освещение и вывоз мусора).

Коммунальные платежи включают в себя помимо этого затраты на электроэнергию, горячую и холодную воду, центральное или газовое отопление.

Оплата коммунальных услуг взимается только в том случае, если недвижимость эксплуатируется. Если же объект сдается в аренду, коммунальные услуги оплачивает арендатор. Собственник, в свою очередь, несет расходы за услуги домоуправления, осуществляющего контроль за объектом (примерно 30 — 50 € в месяц), а также осуществляет выплаты в накопительный фонд, создаваемый в обязательном порядке с целью поддержания здания, в котором находится квартира, в надлежащем состоянии.

В том случае, если зданию требуется капитальный ремонт и размер бюджета накопительного фонда недостаточен для проведения такого ремонта, обязанность возмещения недостающих средств возлагается на собственников. Поэтому перед приобретением объекта следует внимательно ознакомиться с документами, содержащими сведения о проводимых ранее в здании ремонтах или модернизациях, а также с содержанием протоколов собраний собственников, из которых можно узнать актуальный размер бюджета накопительного фонда.

Примерная статья расходов на содержание жилого объекта недвижимости:

Размер страховых выплат: 100 — 500 € в год
Расходы на уборку подъезда и прилегающей территории, услуги садовника и вывоз мусора: 20 — 40 € в месяц
Услуги домоуправления: 30 — 50 € в месяц
Взносы в накопительный фонд: в среднем 2,70 €/м² в месяц
Электроснабжение: 0,13 — 0,25 €/кВт*ч + абонентская плата от 4 € в месяц (от 35 € в месяц)
Водоснабжение: 1,9 — 2,7 €/м³ (от 40 € в месяц)
Газоснабжение: 0,5 — 0,8 €/м³ (от 50 € в месяц)

Типы недвижимости

Жилая недвижимость в Германии

Объявления с фразой «продам дом в Германии» все чаще привлекают внимание жителей России, желающих выгодно инвестировать свои деньги. Общее количество объектов жилой недвижимости в Германии, приобретенных россиянами и жителями стран СНГ, увеличилось по отношению к минувшим годам. Это в первую очередь обусловлено доступностью и юридической безопасностью совершения сделок такого рода.

По закону иностранные граждане могут приобретать жилье в Германии в кредит. Условия кредитования для зарубежных заемщиков такие же, как банки предлагают немцам! Процентная ставка по ипотеке не превышает 3%. Немецкое налогообложение не предусматривает дополнительных взносов и комиссий для иностранных инвесторов, приобретающих недвижимость на территории государства. Это еще одна причина, по которой предложения «продам дом в Германии» вызывают такой интерес у россиян.

В Германии доступны разные направления инвестирования для иностранных граждан. Самым популярным вариантом бизнеса в этой стране является приобретение недвижимости для сдачи в аренду.В нашей базе содержится немалое число объектов, которые могут представлять потенциальный интерес для инвестора из России и СНГ. Можно приобрести дом, квартиру, готовый или строящийся объект в разных регионах Германии.

Услуги по сопровождению сделки

Если вы задумываетесь о покупке жилья за границей и просматриваете объявления «продам дом в Германии», наша компания готова помочь в решении этого важного во всех отношениях вопроса.DEM GROUP является одним из ведущих международных агентств недвижимости с главным офисом в Дюссельдорфе. Мы предоставляем своим клиентам весь комплекс услуг, связанных с куплей-продажей жилья и коммерческих помещений в немецких городах по всей территории государства. В нашей базе имеются объекты различного назначения и ценового диапазона, в их числе — доходные дома, квартиры, земельные участки, офисы, магазины, заведения отдыха.

Мы обеспечиваем сопровождение сделки «под ключ», начиная от подбора объекта и заканчивая переоформлением правоустанавливающей документации. Подачу документов в банк для оформления ипотеки на покупку недвижимости специалисты DEM GROUP также возьмут на себя.

Налоги в Германии для предприятий и физических лиц в 2020 году

Основа бюджета ФРГ – налоговые поступления от деятельности предприятий, граждан и нерезидентов в пределах межгосударственных соглашений. Уровень обложения доходов плательщиков доходит до 70 % от валового дохода. И хотя в последнее время все чаще слышны голоса в поддержку снижения фискального бремени, значительно сократить налоги в Германии и их количество в ближайшие годы не получится.

Читайте так же:  Недвижимость налог на недвижимое имущество

Перечень налогов на сделки и потребление

Видео (кликните для воспроизведения).

До 40 % всех налоговых поступлений составляют налоги с доходов. Кроме этой значительной части платежей, в Германии есть еще два больших класса сборов: налоги на имущество и с суммы сделок и объема потребления. Первый класс носит регулярный характер и зависит от первоначальной стоимости или цены приобретения.

На платежи, поступающие от налогов со сделок (НДС или налог с оборота), приходится почти 25 % от общей суммы бюджета. Это объясняется тем, что данным видом налога охвачены все виды операций.

Более скромный процент бюджетных доходов приносят сборы за потребление – акцизы. Ими облагают продажи продуктов питания, топлива, табака, пива и даже кофе. Обо всем этом подробнее речь будет идти дальше.

Краткая характеристика налоговой системы Германии

Как любое федеративное государство, Германия имеет не только сложную систему административного деления и управления, но и такую же непростую фискальную политику. Сложный исторический путь, который пришлось пройти государству, а также ориентир на высокие социальные стандарты стали предпосылками того, что налоговая система Германии сегодня насчитывает около 45 разнообразных сборов. Среди них, например, налог на солидарность, появившийся после воссоединения страны в 1990 году, призван сгладить разрыв в уровне развития двух республик.

Отличительной особенностью налогового законодательства ФРГ является то, что структура поступлений в бюджет имеет три уровня: федеральный, земельный, на уровне коммун. Для каждого субъекта определены свои виды налогов, которыми они могут распоряжаться исходя из Конституции и специальных законов о формировании бюджета.

Поскольку стремление к высокому социальному стандарту жизни населения на территории всей страны возведено в ранг государственной политики, налоговая система Германии призвана регулировать распределение полученных средств между субъектами федерации. Сложнейшую задачу по обеспечению сбалансированности механизма сбора платежей и правильного перенаправления потоков между землями с разным уровнем доходов, ввиду отсутствия единого налогового органа в стране, взял на себя Минфин ФРГ.

Система разделения на налоговые классы

Разделение населения по уровню доходов довольно распространенная практика в мире. Для каждой из выделенных групп государство устанавливает либо отдельные ставки налогов, либо свой перечень фискальных льгот. Успешно пользуется этим опытом и Германия.

Здесь налогоплательщиков поделили на налоговые классы: шесть категорий, для которых определен разный уровень налогового сбора, а также список положенных социальных услуг.

Класс каждого плательщика зависит не только от размера заработка, а еще от семейного положения, количества детей и даже состояния здоровья. Для людей с высоким ежегодным доходом предусмотрен шестой класс и максимальные налоговые ставки. Для самого уязвимого в финансовом плане слоя населения предусмотрен первый класс и соответствующие ему послабления.

Налоги для физлиц в Германии

Основным налогом для немцев и граждан других стран, получающих доход на территории ФРГ, по праву считают подоходный. Он составляет базу для многих удержаний из дохода физлиц в Германии и исчисляется по прогрессивной ставке. Под его обложение попадают:

  • зарплаты,
  • роялти, дивиденды,
  • доход от частного предпринимательства,
  • прибыль от услуг аренды,
  • доход самозанятых лиц.

Кроме того, практически все жители уплачивают налоги, приведенные в таблице.

Название налога Ставка Примечание
Подоходный налог (Einkommеnsteuer) от 14 до 45 % Ставка НДФЛ прогрессивная и зависит от величины годового дохода и присвоенного налогового класса. Такой высокий, на первый взгляд, процент налогового удержания применяется только к доходам выше 250 тысяч евро. Для 1-4 классов или если доход ниже 8 652 евро, предусмотрены налоговые вычеты Церковный налог (Kirchensteuer) 8-9 % от размера НДФЛ, но не более 3,5 % от суммы доходов Размер платежа устанавливают на уровне каждой федеральной земли. Право на отказ от церковного налога закреплено законодательно, но для его отмены потребуется подать заявление в паспортный стол. Налог солидарности в Германии (Solidaritätszuschlag) 5,5 % от начисленной суммы НДФЛ Своеобразная плата за воссоединение страны, призван выровнять перекос в инфраструктурном развитии. Налог на домашних животных (Hundesteuer) Фиксированная сумма, в среднем 150-300 евро В Германии применяется специальная шкала оценки размера собаки и степени ее потенциальной опасности. Чем выше этот показатель, тем дороже она обойдется своему хозяину.

Приезжающие в Германию с туристической целью иностранцы тоже сталкиваются с фискальной действительностью страны: за каждые сутки пребывания в том или ином населенном пункте гость заплатит городской налог.

Размер платежа зависит от решения муниципалитета каждого административного образования. Например, за день пребывания в Дрездене турист заплатит 1,3 евро.

Налогообложение зарплат и уплата соцвзносов за работающих в ФРГ

Работающему человеку интереснее знать побольше о том, какие предусмотрены налоги в Германии для физических лиц в 2019 году, и сколько в итоге он получит на текущий счет в банке. Из заработанных честным трудом сумм удержат не только подоходный налог, доплатить в бюджет придется:

  • взнос на медицинское страхование (14,6 %) – уплачивается как работником, так и работодателем. Покрывает периоды пребывания в стационаре медучреждений, услуги стоматолога, диагностику, медикаменты;
  • страховые взносы на безработицу (3 %) – при условии оплаты взносов в течение 12 месяцев утративший работу немец будет получать пособие в период поиска работы;
  • пенсионные платежи (18,7 % ) – как и большинстве цивилизованных стран, этот взнос формирует будущие пенсионные выплаты. Львиную долю оплачивает работодатель;
  • страховку на случай необходимости ухода (2,55 %) – солидарный взнос, позволяющий государству содержать инвалидов, сирот, а также жертв насилия.

Большая часть сборов выплачивается за счет работодателя, меньшая – из дохода самого работника.

Основные налоги на доходы предприятий

Немаловажную роль в формировании бюджета играет налогообложение в Германии для юридических лиц, потому что высокий уровень развития экономики и стабильность исполнения социальных гарантий со стороны государства не могут поддерживаться исключительно усилиями трудолюбивых граждан.

Основу финансового благополучия ФРГ составляют успешно работающие предприятия с участием как отечественного, так и иностранного капитала. Какую бы форму организации бизнеса не избрал инвестор, после уплаты налогов ему достанется не более 55 % заработанных денег.

Практически все виды налоговых сборов зависят от решений местных общин или федеральных земель. В целях экономии некоторые налогоплательщики регистрируют предприятия на территории тех муниципальных образований, которые устанавливают льготные режимы или сниженные ставки. В частности, это касается промыслового налога.

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Читайте так же:  Проведение выездных налоговых проверок по ндс

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Читайте так же:  Декларация 3 ндфл социальный вычет

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Дарение и наследование недвижимости в Германии

Недвижимость в Германии может быть объектом наследства для родственников владельца или предметом подарка любому физическому лицу.

Обязанность уплаты налога возникает у приобретателя недвижимости на территории Германии не зависимо от того является ли он гражданином Германии или гражданином другого государства.

При получении недвижимости в Германии по наследству или в качестве подарка обязательно уплачивается налог.

Ставки налога зависят от степени родства и стоимости наследуемого или подаренного имущества см. в таблицах ниже.

Данная степень разделена на так называемые классы, установленные немецким налоговым кодексом в параграфе 15. В зависимости от класса родства установлен и необлагаемый минимум

Обязанность по уплате этого налога возникает в день смерти дарителя или в день получения подарка. Этот день в законодательство Германии является фактическим днем обогащения.

Важно отметить, что по немецким законам необлагаемый минимум зависит от времени проживания получателя в Германии.

Для получателей наследства или подарка, которые постоянно проживают в Германии или находятся в стране более 6 месяцев в году, для граждан Германии менее 5 лет проживающих на территории другого государства предусмотрена неограниченная налоговая ответственность. Для этой группы применяются следующий необлагаемый минимум:

Родство Необлагаемый минимум Налоговый класс
супруги и жизненные партнеры 500.000 евро I
дети (в том числе приемные), внуки (родители которых умерли) 400.000 евро I
внуки 200.000 евро I
бабушки, дедушки, родители при наследовании недвижимости 100.000 евро I
родители, бабушки и дедушки при дарении недвижимости 20.000 евро II
другие получатели дарения и наследства 20.000 евро III

Если приобретатели недвижимости в Германии не проживают постоянно в стране или более пяти лет непрерывно проживают в другом государстве, то для них возникает ограниченная налоговая ответственность, по которой необлагаемый минимум равен всего 2.000 евро!

Ставка налога прогрессивная и зависимости от налогооблагаемой базы (за вычетом необлагаемого минимума) и степени родства

Налогооблагаемая база I степень II степень III степень
до 75.000 евро 7% 15% 30%
от 75.000 до 300.000 евро 11% 20% 30%
от 300.000 до 600.000 евро 15% 25% 30%
от 600.000 до 6.000.000 евро 19% 30% 30%
от 6.000.000 до 13.000.000 евро 23% 35% 50%
от 13.000.000 до 26.000.000 евро 27% 40% 50%
более 26.000.000 евро 30% 43% 50%
Видео (кликните для воспроизведения).

Какие налоги уплачивают покупатели и владельцы недвижимости в Германии

Источники

Налог на недвижимость в германии для россиян
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here