Долг по налогу доход от аренды эстония

Предлагаем ознакомиться со статьей: "Долг по налогу доход от аренды эстония" с полным описанием проблематики и комментариями профессионалов. В случае возникновения вопросов - обращайтесь к дежурному консультанту.

Налоги в Эстонии в 2019-м году

Уникальность эстонской налоговой системы заключается в отсутствии подоходного налога с юридических лиц. Точнее, он формально есть, но составляет 0%. Безусловно, это выгодно отличает эстонские фирмы от компаний, находящихся в других европейских юрисдикциях, и делает их по сути оншорными.

Если вы не продаете товары или услуги на территории Эстонии, частным лицам в ЕС или фирмам на территории ЕС без VAT номера, то НДС у вас идет по ставке 0%. Если вы не платите зарплату местному (эстонскому) работнику-резиденту, то налоги по этому основанию у вас тоже не возникают. Обязанности платить зарплату члену правления эстонской компании нет, и если вы не распределяете накопленные прибыли, то налогов у вас опять нет!

Основные налоги в Эстонии в 2019 году:

  • подоходный налог с предприятия0%;
  • налог с оборота (НДС, VAT) – 20%;
  • ставка социального налога — 33%;
  • ставка подоходного налога при удержании – 20%;
  • подоходный налог с дивидендов – ставка20/80;
  • налог по безработице (работник) – 1,6%;
  • налог по безработице (работодатель) – 0,8%;
  • накопительный пенсионный фонд 2-й ступени – 2%;
  • размер не облагаемого подоходным налогом дохода с 1 января 2018 года – 500 евро/месяц;
  • минимальная зарплата с 1 января 2019 года – 540 евро брутто;
  • не облагаемые налогом суточные при зарубежной командировке – 50 евро в течении первых 15 дней и 32 евро каждый последующий.

Самостоятельно рассчитать налоговые расходы на зарплату работнику-резиденту можно с помощью данного калькулятора: www.kalkulaаtor.ee

Подробнее о налоге с прибыли

С 2000 года в Эстония ввела нулевую ставку налога на прибыль с юридических лиц . Это касается только полученной прибыли фирмы, т. е. нераспределённой. Если же акционеры или пайщики (собственники) решают распределить прибыль в виде дивидендов, то фирма выплачивает за акционеров только подоходный налог по ставке 20/80 т.е. 20% Например, при распределении 10 000 евро заработанной прибыли 2 000 евро составят налоги и 8 000 чистый доход акционера.

С 1-го января 2018-го года действует пониженная ставка налога на выплачиваемые дивиденды (начиная с 3-го года регулярных выплат) и равна 14%.

Подробнее о налоге с оборота

НСО, VAT и НДС – это равнозначные в Эстонии понятия и он равен 20%. Налогом с оборота облагаются продажа товаров и оказание услуг в порядке предпринимательства на территории Эстонии, а также импорт в Эстонию товаров и услуг. В некоторых случаях ставка налога с оборота равна 9% (книги, лекарства, билеты на концерты или представления) или 0% (экспорт товаров и услуг из Эстонии). Если предприниматель оказывает услуги или продает товары за пределами Эстонии, они не облагаются налогом с оборота. Также налог с оборота не применяется в случае продажи товара на таможенной территории или на территории Евросоюза.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В случае наличия VAT номера у эстонкой компании:

Когда применяется ставка

Ваша фирма в Эстонии продает товары и услуги на территории Эстонии, на территории ЕС частным лицам или компаниям, не имеющим VAT номера.

Ваша фирма в Эстонии продает учебники, лекарства и услуги размещения на территории Эстонии компаниям, не имеющим VAT номера, и частным лицам на территории ЕС.

Ваша фирма в Эстонии продает товары и услуги компаниям на территории EC, имеющим VAT номер, или компаниям и частным лицам на иной территории (за пределами ЕС).

Регистрация плательщика налога с оборота (VAT)

Начиная с 01.05.2004 Таможенный и налоговый департамент регистрирует в качестве плательщиков налога с оборота только те фирмы, которые ведут хозяйственную деятельность (по достижении 40 000 евро годового оборота) на территории Эстонии или доказывают ее начало до достижения оборота в 40 000 евро.
Если новая или купленная фирма сразу приступает к деятельности, новое правление может ее зарегистрировать налогообязанной, не дожидаясь годового оборота в 40 000 евро. Обычно постановка на учет в качестве плательщика налога с оборота занимает от 2 до 5 дней после подачи заявления.
Подробнее о возможности получения VAT номера читайте на этой странице.

Аудит
Эстонское предприятие обязано проходить аудиторскую проверку, если выполняются два условия из трех:

  • количество работников от 30 человек;
  • реализация или доход от 2 000 000 евро;
  • объем баланса от 1 000 000 евро –

или одно условие из трех:

  • реализация или доход от 6 000 000 евро;
  • объем баланса от 3 500 000 евро;
  • количество работников от 90 человек.

Отчетность предоставляется в следующие государственные органы:

  • Налоговый департамент Эстонии, если эстонское предприятие имеет VAT номер или работников, получающих зарплату. Отчеты сдаются ежемесячно: к 10-му числу – по подоходному и социальному налогам и к 20-му – по налогу с оборота. Если эстонское предприятие имеет оборот на территории ЕС, то ежемесячно к 20-му числу сдается отчет об обороте товара внутри ЕС.
  • Коммерческий регистр Эстонии. Ежегодно с 1 января по 30 июня эстонское предприятие должно предоставить в установленной форме финансовый отчет о своей деятельности за прошедший финансовый год (обычно с 01.01 по 31.12).
  • Департамент статистики (выборочно). Ежеквартально отчитываются не все эстонские предприятия, а выбранные Департаментом статистики на основании его критериев.
  • Центральный Банк Эстонии (выборочно и крайне редко). Ежеквартально отчитываются не все эстонские предприятия, а выбранные Центральным Банком на основании его критериев, если у предприятия имеется внешнеэкономическая деятельность.

Для полного понимания налоговых расходов, связанных с выплатой зарплаты работнику фирмы, выплатой члену правления фирмы, выплатой дивидендов собственнику фирмы, советую посмотреть данные наглядные диаграммы с пояснениями по состоянию на 2018 год:

Новости DELFI — Крупнейший новостной портал на русском языке в Эстонии

По данным последней (2011 года) переписи населения и жилья, в Таллинне находится 197 995 квартир в многоэтажных домах. По непроверяемым рассказам председателей квартирных товариществ, чуть ли не каждой четвертой квартирой (а уж каждой пятой, точно) реально пользуются не те люди, которые официально числятся собственниками, пишет в ”МК-Эстонии” доктор экономических наук Владимир Вайнгорт.

То есть, с формальной точки зрения, у нас нет рынка съемного жилья, а по факту, если учесть качество жилья и предположения экспертов, только в Таллинне на этом рынке может быть около 20-30 тысяч квартир (сюда отношу также аренду жилой площади у собственников юридическими лицами). Соответственно, столько же квартирособственников имеют рентный доход, налоги с которого (в размере 21%) платят редкие сотни.

Степень налогового риска

Сегодня редко услышишь, что налоговики кого-либо прихватили за серую схему расчетов по найму жилья. Выражаясь специальным языком, администрирование налогообложения рентного дохода при имеющейся информационной базе — дело нелегкое. Даже если поступит сигнал (стуканут соседи), ничто не мешает обеим сторонам сделки по найму утверждать, что их связывает договор о передаче квартиры в безвозмездное использование с обязательством нанимателя оплачивать только счета за коммунальные и прочие услуги. То есть дохода — в понимании налогового права — квартирособственник не имеет. А оплата другим лицом коммуналки налогом не облагается.

Читайте так же:  Узнать налоговую ставку по земельному налогу

Самые грамотные в правовом смысле даже заключают на этот счет письменный договор — о передаче жилых помещений в безвозмездное пользование. И только в случае конфликта между сторонами сделки найма, реальное положение дел вылезает, как шило из мешка, и обиженный наниматель получает возможность получения сатисфакции путем обращения в налоговую службу.

Если кто-нибудь решит на основе вышеизложенного, что пишу рекомендацию, как не платить налог со сделок по аренде жилья, и дальше читать не станет — спешу заметить: совсем наоборот. Полагаю, что решение это дурацкое и даже невыгодное. Почему? Читайте дальше.

Правильный ответ на вопрос ”почему?”

Сложившаяся ситуация сильно беспокоит налоговую службу. И сразу после принятых мер по снижению серых выплат за труд (путем введения регистра работников и других новаций) пойдет создание информационной базы для ликвидации налоговых ”зайцев” в сфере рентных доходов. Моральный аспект в этом деле, как и разговор о социальной ответственности налогоплательщиков, опустим. Перейдем к простому расчету, что выгоднее: нарушать или выполнять закон?

По действующему закону квартирособственник имеет право выбора: получать доход как физическое лицо и платить с него налог в размере 21 % или обозначить сдачу в аренду как свое предпринимательство. И вот если сдача в аренду — бизнес, появляются интересные варианты.

Часто этому предшествует ремонт квартиры, а иногда в аренду сдают квартиры после большого ремонта всего дома, когда еще десятилетия нужно расплачиваться по кредиту. Между прочим, эти деньги не попадут под безналоговую выплату квартиросъемщиком по счетам. Но если это будут расходы по предпринимательству физического лица (а они могут переноситься и снижать сумму налогообложения в течение 7 лет), то довольно долго с арендной платы налога не будет вообще. Тем более что через 7 лет уж точно придется в сданной квартире что-то ремонтировать.

Кроме ремонтных расходов при небольшом умственном усилии найдутся еще расходы, связанные с арендным бизнесом (хотя бы поездки на легковом автомобиле). Налицо абсолютно честный налоговый выигрыш, к тому же появится немало других возможностей от сдачи жилья в аренду по официальному договору. Квартиру можно застраховать, начиная с нанесенного арендатором вреда и до потерь от неплатежей. Неудовлетворенные требования по долгу можно продать и т.д. и т.п.

А уж если вашу площадь арендует юридическое лицо, то передача в безвозмездное пользование — верх глупости. Кстати, если сдача квартиры — бизнес физического лица, то появляются возможности снижения налоговой нагрузки на часть денег, которые человек платит за ту жилплощадь, где он реально живет и которой частично пользуется для своего предпринимательства (по определению). А еще мобильный телефон, компьютер и так далее.

Налог на содержание недвижимости в Испании

Тем, у кого мечты о приобретении жилья в райском уголке планеты стали реальностью, настроение может испортить лишь необходимость ежегодно платить налог на недвижимость в Испании. Фискальные платежи преследуют собственника на протяжении всего периода владения недвижимым имуществом – начиная от покупки, эксплуатации и сдачи внаем вплоть до окончательной продажи.

Основные расходы при проведении операций с недвижимостью в Испании

Приобретая недвижимость в Испании, нужно быть готовым к целой серии дополнительных расходов. Кроме непосредственной оплаты стоимости покупки, будущему владельцу необходимо уплатить:

  • налог на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или ITR) – при покупке жилья на вторичном рынке;
  • НДС (sobre el valor anad >

и при этом не забыть о вознаграждении нотариуса (Escritura publica de compraventa) и юриста (Gestoria).

Но даже после оформления купчей (Escritura de compra-venta) собственник будет обязан вносить следующие регулярные платежи:

  • налог на владение имуществом высокой стоимости (более 700 тысяч евро) – Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio;
  • муниципальный налог – Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
  • налог на доходы нерезидента от аренды или возможности сдачи внаем – Impuesto sobre la Renta de No Residentes;
  • стоимость коммунального обслуживания.

Оформление свидетельства о праве собственности на купленную недвижимость может занять до трех месяцев, а вот нотариальная копия купчей выдается в день заключения сделки.

Данный документ пригодится новому владельцу не только для внесения данных в госреестр.

Если покупатель – нерезидент Испании, то на основании договора купли-продажи он может оформить прописку в новом жилье, получить мультивизу для себя и своих близких, претендовать на ВНЖ.

Что, где, когда?

Откуда же НТД получает информацию о сдающих недвижимость в аренду по-черному людях? Во-первых, чиновники специального отдела регулярно просматривают информацию на различных порталах недвижимости с целью выяснить, кто и какую квартиру сдает. И даже если пишут только номер дома, этаж и количество комнат, выяснить, какая именно квартира в доме сдается, обычно не составляет труда.

Во-вторых много информации НТД получает от местных самоуправлений. Например, если человек, который снимает квартиру, приходит в соцотдел с просьбой о пособии, и ему компенсируют на основании арендного договора суммы платы за съем жилья, то потом городские чиновники могут сообщить налоговикам, что такая-то квартира сдается. И НТД тогда берет владельца недвижимости в оборот и начинает выяснять, а задекларировал ли он доходы от сдачи квартиры в аренду.

В-третьих, всегда были, есть и будут те, кто ”стучат”. Делают они это по разным причинам, не в последнюю очередь — с целью сведения счетов или с желанием отомстить, но налоговая всегда прислушивается к таким вот звоночкам.
”А еще у нас есть и свои специфические методы, раскрыть которые мы, к сожалению, не можем, — добавляет Ханнес Удде. — Но они весьма результативны. Например, в прошлом году в ходе расследования и дополнительного анализа мы выявили доходы от аренды недвижимости дополнительно у 300 человек. Хотя изначально они ничего не декларировали и полученные деньги скрывали”.

Отдельная графа: доход от сдачи недвижимости в аренду за рубежом. Эти деньги тоже нужно декларировать и платить с них налоги в Эстонии. Если, например, в 2016 году такой доход задекларировали 38 человек, и общая сумма полученных за аренду денег составила 2,8 млн евро, то в 2017 году количество задекларировавших доход возросло до 63 человек, а сумма снизилась до 0,5 млн евро.

”И возникают вопросы. Много вопросов, — говорит Ханнес Удде. — Почему сумма дохода так резко снизилась. Ими мы сейчас и занимаемся”.

Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду

Если владелец не собирается сам пользоваться квартирой или курортной недвижимостью, а намерен пускать постояльцев, он должен будет отдать часть заработанных средств на уплату подоходного налога с аренды. В этом случае размер платежа зависит в том числе и от наличия статуса резидента Испании:

  • для иностранцев – 24 % от оплаты за аренду жилища;
  • для испанцев и граждан стран ЕС – от 19 до 48 % от полученной прибыли.

Уплата налога должна сопровождаться подачей декларации в фискальные органы, составленной в письменном виде на бланке установленной формы или направленной посредством электронных средств связи.

Сколько стоят услуги управляющих компаний

Тем, кто не собирается жить в Испании постоянно или рассматривает покупку недвижимости в этой стране только как инвестицию, будет спокойнее, если заботы о помещении возьмет на себя управляющая компания. В спектр услуг таких организаций обычно включаются: оплата коммунальных затрат, охрана и уборка площадей общего пользования. Обычно стоимость таких услуг варьируется в районе 1 евро за день обслуживания или 8,5 евро за кв. метр.

За отдельную плату можно договориться о периодической уборке приобретенного жилья и поиске клиентов для краткосрочной аренды. За это берут от 5 % арендной платы.

В Испании также распространен такой вид самоорганизации собственников жилья, как комунидад. Это испанское подобие жилищного товарищества, возглавляемое выборным управлением, занимается всеми коммунальными вопросами в пределах многоквартирного дома или коттеджного поселка.

Читайте так же:  Какие налоговые вычеты возвращаются

В этом случае владелец квартиры, виллы или таунхауса автоматически становится участником комунидад и должен подчиняться решениям, принятым на общем собрании жильцов, даже если сам постоянно там не проживает. На общих сборах обычно утверждается и стоимость услуг за обслуживание территории, как правило, в пределах 100 евро в месяц на квартиру.

Типичные отмазки

Когда на человека начинает пристально смотреть Налоговый департамент, он это чувствует, но не сразу. Сначала специалисты собирают максимум информации, а потом отправляют письмо. Там написано примерно следующее: ”Здравствуйте! По нашим данным, у вас есть доход от сдачи недвижимости в аренду, который вы не задекларировали. Поэтому, пожалуйста, посмотрите свою предыдущую декларацию и поправьте ее”. Или звонят по телефону и говорят примерно то же самое.

”Многие тут же декларируют то, что не задекларировали раньше, — говорит Ханнес Удде. — Но есть и те, кто начинает спорить. Я, мол, не сдаю. Или сдаю, но за коммуналку. Или: ”Да, квартира у меня есть, но там никто не живет”. И так далее. Но это все выясняется весьма просто. Например, человек говорит, что квартира просто пустует. Мы обращаемся к квартирному товариществу и просим прислать последние счета. А там — и потребление воды, и потребление электричества. Следовательно, кто-то там все же живет”.

Бывает и так, что люди, пойманные на том, что они тайком сдают квартиру в аренду, начинают говорить, что они получают только 100 евро в месяц. Спрашивают у того, кто там живет. Он говорит, что платит 200 евро в месяц.
”Кому выгоднее врать? — улыбается Ханнес Удде. — Конечно, владельцу. Потому что арендатору нет смысла говорить налоговой неправду. А владелец должен будет уплатить налоги, и для него есть разница, декларировать доход в 1200 евро в год или 2400”.

Или же владельцы квартир говорят, что вообще не получают с этого денег, и человек там просто живет и платит за коммуналку.

”Если квартира находится где-нибудь в глубинке, в это еще можно поверить, — говорит специалист. — Во многих регионах цены на аренду недвижимости очень низкие, и владельцу иногда даже проще пустить человека туда пожить, чтобы тот платил за коммунальные расходы, чтобы не копился долг. Чтобы был кто-то на месте. Чтобы недвижимость просто не разрушалась — ведь, как правило, дом как будто чувствует, что он без хозяина, и там начинает все сыпаться одно за другим… Но если человек сдает квартиру в Таллинне якобы просто за коммуналку, в это верится с трудом”.

Но, может, человек не сдает квартиру, а просто пустил туда друга пожить, у которого сложная ситуация, или иногда водит туда любовницу?
”Тогда другой разговор, — улыбается Ханнес Удде. — Налога на любовниц у нас пока нет”.

Итоговые рекомендации

Зачастую недвижимость за границей рассматривается как перспективное вложение. Однако при подсчете будущей прибыли от инвестиции владельцу, особенно иностранному, следует иметь в виду, что ежегодно ему предстоит оплачивать различные налоговые и коммунальные платежи на сумму до 2500 евро. В то же время при грамотном управлении собственностью заработать можно не только на перепродаже – сдача жилья внаем может принести до 7 % прибыли ежегодно.

Налогообложение у физического лица доходов от найма с 2016 года

С 2016 года физическое лицо может из доходов от сдачи внаем жилого помещения или квартиры вычесть 20% от суммы доходов от найма на покрытие расходов, связанные со сдачей внаем. 20%-ный вычет применяется без наличия документов, подтверждающих произведенные расходы. 20%-ный вычет делается на основании декларации доходов физического лица при декларировании доходов от сдачи внаем жилого помещения. Первый раз право на вычет применяется на основании декларации доходов за 2016 год, срок представления которой 31 марта 2017 года.

20%-ный вычет из доходов от сдачи жилого помещения внаем применяется только на основании договора найма жилого помещения при сдаче внаем жилого помещения или квартиры. Договор найма жилого помещения имеет место тогда, когда по договору внаем передается жилое помещение, и договором установлено, что помещение будет использоваться для проживания. Например, если коммерческое товарищество берет внаем жилое помещение, чтобы в нем организовать офис, то тот факт, что сдается внаем жилое помещение, не значит, что имеет место договор сдачи жилого помещения внаем.

К доходу от сдачи внаем не относятся побочные расходы и выполнение денежных обязательств, если наниматель их сам оплачивает или компенсирует наймодателю.

Пример 1

Согласно договору найма жилого помещения сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц и наниматель согласно договору должен оплачивать по счету квартирного товарищества также и коммунальные платежи. Наниматель платит наймодателю 200 евро и квартирному товариществу 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма за этот месяц 200 евро.

Пример 2

Согласно договору найма жилого помещения сумма платы по договору составляет 200 евро в месяц и согласно договору наниматель оплачивает наимодателю коммунальные платежи по счету квартиного товарищества. Наниматель перечисляет в месяц на счет наймодателя 350 евро. Наймодатель оплачивает квартирному товариществу на основании счета 150 евро. Наймодатель должен декларировать доход от найма за этот месяц 200 евро.

В декларации доходов физического лица следует отразить всю сумму дохода, полученного от сдачи внаем в течение календарного года.

К доходу от сдачи внаем жилого помещения не относится выполнение денежных обязательств за наймодателя, которые связаны с благоустройством жилого дома, например, расходы по уборке территории. К числу побочных расходов не относятся платежи на погашение кредита сдаваемой внаем квартиры или земельный налог, и в случае, если наниматель оплачивает данные платежи за наймодателя, то уплаченные нанимателем суммы считаются доходом наймодателя от сдачи внаем.

Пример 3

Собственник квартиры и наниматель заключили договор найма жилого помещения, и согласно договору наниматель вместо платы за найм платит за собственника квартиры платежи на погашение кредита, взятого для приобретения квартиры. Собственник квартиры должен продекларировать суммы, уплаченные на погашение кредита, в качестве дохода от найма.

В случае, если наниматель сделал в снимаемом жилом помещении улучшения, в результате которых стоимость жилого помещения повысилась, и если после прекращения договора найма нанимателю расходы не компенсированы, тогда доходом наймодателя считается увеличение стоимости квартиры в результате произведенных улучшений. Если же наниматель делает ремонт, в результате которого стоимость квартиры не увеличивается, т.н. восстановительный ремонт, то у наймодателя не возникает налогооблагаемый доход.

Если договор найма заключен с юридическим лицом, то юридическое лицо должно удерживать подоходный налог с выплачиваемой наймодателю брутто-суммы, за исключением сумм побочных расходов. Наймодателю возвращается на основании декларации по доходам 20% переплаченного подоходного налога с дохода, полученного от сдачи в наём.

Читайте так же:  Налоговый вычет за двоих детей
Пример 4
Видео (кликните для воспроизведения).

Если договор найма жилого помещения заключён с юридическим лицом и сумма платы за найм по договору составляет 200 евро в месяц, то наниматель (юридическое лицо) обязан с платы за найм удержать подоходный налог по ставке 20% (40 евро). Физическому лицу выплачивается сумма за вычетом удержанного подоходного налога 160 евро (200 – 40 = 160). Наниматель обязан продекларировать брутто-сумму выплаты по договору найма (200 евро):

  • под кодом 57 в приложении 1 декларации TSD в случае выплаты резиденту – физическому лицу или
  • под кодом 185 в приложении 2 декларации TSD в случае выплаты физическому лицу из числа нерезидентов.

В предварительно заполненную декларацию о доходах физического лица данный доход будет уже внесён, так как наниматель продекларировал выплаты по договору найма жилого помещения. На основании представленной декларации о доходах подлежащий налогообложению доход от найма жилого помещения будет уменьшен на 20%, и, соответственно, подоходный налог будет перерасчитан и составит 32 евро ((200 20% × 200) × 20%). Однако следует учитывать, что на окончательную сумму подоходного налога, рассчитанного на основании декларации о доходах, влияют годовой доход и разрешённые вычеты.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества (жилых, нежилых помещений, транспортных средств, земельных участков, земельных паев и т. д.) в аренду принадлежит его собственнику.Гражданин может являться арендодателем имущества, принадлежащего ему на праве собственности, как в качестве предпринимателя, так и в качестве физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.

Аргументами в пользу квалификации деятельности в качестве предпринимательской могут служить и такие обстоятельства, как:

— заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период;

— получение дохода 2 раза и более в течение налогового периода (календарного года) при условии, что в течение года арендаторами одного и того же имущества выступают разные юридические лица;

— неоднократное заключение договоров аренды с одним юридическим лицом.

Правильная квалификация деятельности физического лица имеет принципиальное значение для целей налогообложения.

Рассмотрим подробнее налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества физическими лицами, не зарегистрированными в качестве предпринимателей, в соответствии гл. 23 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Плательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ) признаются, в том числе физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ (ст. 207 НК РФ). К доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, доходы плательщика (физического лица), полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке 13 процентов на общих основаниях.

Исчисление и уплату налога в данном случае производит:

1. Налоговый агент (в случае, если деятельность гражданина по сдаче в аренду имущества не зарегистрирована в качестве предпринимательской) — если доход получен от организации (ст. 226 НК РФ);

2. Физическое лицо — если доход получен от физлиц, не являющихся налоговыми агентами (п.п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Поскольку доходы от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов, к ним можно применять стандартные налоговые вычеты (п. 3 ст. 210 НК РФ).


Стандартные налоговые вычеты по НДФЛ предоставляются плательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие вычеты (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Кроме того, если налоговым агентом не произведены удержания и перечисления в бюджет НДФЛ с доходов, в том числе, полученных от сдачи имущества в аренду, плательщик должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (п. п. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Указанные налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога в порядке, установленном НК РФ. При этом плательщики, которым в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты не предоставлялись или предоставлялись в меньшем размере, чем предусмотрено ст. 218 НК РФ, по окончании налогового периода могут получить их в инспекции по месту жительства.

На основании заявления плательщика, прилагаемого к налоговой декларации, и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет уплаченных сумм налога (п. 4 ст. 218 НК РФ).

Налогоплательщики подают в обязательном порядке декларацию в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в котором получен доход.

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений ст. 228 НК РФ, уплачивается по месту жительства плательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Новости DELFI — Крупнейший новостной портал на русском языке в Эстонии

Налогово-таможенный департамент собирается взять рынок арендного жилья под особый контроль. По данным порталов недвижимости, доход от сдачи недвижимости в аренду в Эстонии составляет порядка 100 миллионов евро в год.

Так как большинство свой доход не декларирует, то налоговики недосчитываются порядка 20 миллионов евро в год. И сейчас НТД решил серьезно взяться за тех, кто сдает жилье в аренду по-черному. Причем выявить неплательщиков могут даже спустя много лет. И заставят платить, как грозятся в НТД. Как же чиновники будут выяснять, сдаете вы квартиру в аренду или нет, какие могут быть последствия, когда это всплывет, и кто не должен платить налоги, даже если получает от аренды доход, разбиралась ”МК-Эстония”.

Специалист Налогово-таможенного департамента Ханнес Удде говорит, что хотя с 2016 года государство разрешило взимать налоги не со 100% дохода от сдачи жилой недвижимости в аренду, а только с 80% (предполагается, что 20% владелец квартиры все же тратит на ее поддержание в порядке, необходимый ремонт чего-либо или просто на то, чтобы ”освежить” после предыдущего съемщика), количество задекларировавших доход выросло, но ненамного.

Читайте так же:  Ответственность за нарушение налоговых правонарушений

”При этом если ФИЕ или фирмы, которые сдают недвижимость в аренду, должны представлять чеки, доказывающие, что они действительно там что-то ремонтировали или меняли, то частные лица, которые сдают таким же частным лицам, ничего представлять и доказывать не должны, — подчеркивает Ханнес Удде. — Они просто получают льготу в 20%, и налогом облагается лишь 80% от дохода от сдачи в аренду”.

Расходы собственника при продаже недвижимости

В Испании существует практика удержания комиссии с продавцов недвижимости. Ставка риэлтора или агентства зависит от стоимости жилья и в большинстве случаев равна примерно 5 % от стоимости недвижимости. Покупка и продажа жилья в чужой стране без помощи агента или юриста, как правило, связана с разного рода проблемами, нередки и случаи мошенничества, особенно если иностранец не знает ни языка, ни местности.

Кроме оплаты услуг посредника, для нерезидентов – граждан других государств припасен еще один дополнительный платеж – налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio).

Алгоритм его расчета довольно сложен, к тому же для его исчисления берется во внимание сразу несколько показателей:

  • стоимость приобретения со всеми сопутствующими затратами на нотариуса, юристов и регистрацию;
  • документально подтвержденные расходы на улучшение жилища (увеличивают первоначальную сумму);
  • выручку продавца от перепродажи (базой налогообложения станет прирост стоимости реализации объекта в сравнении с покупкой).

Ставка налога зависит от суммы чистой прибыли от сделки – от 19 до 23 %.

С целью предупреждения недоплат по данному виду налога для иностранцев придуман механизм авансового удержания в размере 3 % от суммы продажи с дальнейшим пересчетом на основании поданных документов и деклараций. Это означает, что на руки продавец-нерезидент получит не 100 % оговоренной суммы, а 97 – остаток суммы покупатель должен перечислить на бюджетные счета в виде налоговой страховки.

Еще одна фискальная выплата ждет продавца недвижимости в том случае, если за время его владения жильем земельный участок под ним тоже подорожал (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana или Plusvalía Municipal).

Ставка данного налога устанавливается на уровне муниципалитетов, но не может превышать 30 % от положительной разницы между первоначальной кадастровой стоимостью земли и ее ценой при продаже недвижимости.

Расходы при покупке недвижимости в Испании

Перечень налоговых и неналоговых платежей при покупке недвижимости в Испании зависит от того, сколько собственников было у выбранного объекта до этого. Приобретение жилья в новостройке повлечет за собой необходимость уплаты:

  • НДС (IVA) – 10 % за квартиру или дом и 21 % за коммерческие объекты и земельные участки;
  • гербового сбора (AJD) – 1-2 % от суммы покупки, ставка устанавливается в каждом регионе отдельно.

Если покупка совершается на вторичном рынке, то вместо этих двух налогов уплачивается взнос на переход права собственности (ITR) – от 6 до 10 % стоимости, зафиксированной в купчей. Внести его нужно в течение месяца от даты подписания договора купли-продажи.

Однако это еще не все платежи, которые предстоят новому владельцу недвижимости независимо от ее типа.

Примерные расходы владельца недвижимости в Испании

Иностранец, купивший стандартную квартиру в Испании, должен рассчитывать на то, что плата за содержание жилища будет составлять примерно 2500 евро в год. Эта сумма справедлива только для неэлитной недвижимости, управлением которой занимается адекватная управляющая компания или честный комунидад.

В среднем затраты собственника-нерезидента на жилье в Барселоне стоимостью 50 тысяч евро будут состоять из следующих выплат:

  • муниципальный имущественный налог (IBI) – ставка 0,825 % от стоимости – 412,50 евро;
  • подоходный налог на аренду (IRNR) – 240 евро в год;
  • утилизация мусора – 200 евро;
  • услуги управляющей компании – 1500 евро в год.

В эту сумму не входят платежи по коммунальным услугам, потребляемым самим владельцем по данным средств учета (счетчиков).

Регулярные выплаты для владельцев недвижимости

Затраты на содержание собственности в Испании не ограничиваются только коммуналкой и расходами на поддержание инфраструктуры. Ежегодно владельцу придется уплачивать:

  • муниципальный налог (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) – определяется на основании данных о кадастровой стоимости недвижимости и устанавливается в пределах 0,4-1,1 % по состоянию на 1 января каждого года. Размер налога одинаков и для резидентов, и для нерезидентов, в том числе для россиян;
  • налог на доходы нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Res >

При этом ставка налога IRNR для резидентов Евросоюза, Исландии и Норвегии – 19 %, для всех остальных – 24 %;

  • налог на сдачу в аренду с резидентов (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) – взимается с полученной ренты, ставка варьируется в пределах от 19 до 48 %;
  • налог на элитную недвижимость стоимостью более 700 тысяч евро (Impuesto sobre el Patrimonio) – ставки 0,2- 2,5 %;
  • муниципальный сбор за вывоз отходов – размер платы устанавливают местные власти, но обычно она не превышает 200 евро в год.

Кроме того, нужно будет раскошелиться на оплату обслуживания объекта недвижимости. В Испании практикуется организация урбанизаций, куда входят не только сами здания, но и прилегающая к ним территория. Платить за уборку, охрану и техобслуживание принято либо через управляющую компанию, либо через создание комунидад.

Какие платежи необходимо предусмотреть при покупке жилья в ипотеку

Главным условием для получения ипотечного кредита в испанском банке можно считать подтверждение официальных доходов. Если справка о доходах удовлетворила кредитный отдел банка (ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 35 % доходов клиента), можно подавать заявку на оформление ипотеки.

Банковские комиссии

Одноразово придется заплатить банку еще и комиссию за оформление договора займа в размере 1 % от суммы кредита. Кроме того, кредитные учреждения хотят получать запланированный доход от клиента в течение оговоренного договором периода, поэтому устанавливают штраф за досрочное погашение долга в размере от 0,5 % от остатка по телу кредита, но не более 1 %.

Дополнительная плата установлена и за перечисление денег продавцу – 0,6 % от суммы перевода.

Преступление и наказание

Что же будет, если выяснится, что вы сдавали недвижимость в аренду ”по-черному” и не платили с этого дохода налоги?

Во-первых, вас заставят все задекларировать и все налоги заплатить. Во-вторых, государство потребует за весь этот период проценты, а они довольно большие, ставка составляет 22% годовых. Например, если вы в 2015 году получили 5000 евро дохода от аренды недвижимости, то вы должны будете заплатить, во‑ первых, налог — 1000 евро. А во‑ вторых, процент — по 220 евро за каждый год. Плюс государство может назначить вам немалый штраф за уклонение от уплаты налогов.

Фирма в Эстонии и налоги. Сколько должна платить фирма в Эстонии

Здравствуйте, дорогие читатели блога Александры Листерман. Предлагаю Вам совместно разобрать налоговую систему Эстонии, так сказать, по косточкам. Простое объяснение, всегда лучше официозных цифр и презентаций, написанных сухим текстом. Поэтому, сегодня мы с Вами пройдем некоторый ликбез по налогам Эстонии, чтобы Вы были более осведомлены о возможностях, так называемой, оншорной юрисдикции для Вас и Вашего бизнеса.

Абстрактное мышление всегда давалось мне с трудом, поэтому перейду сразу к делу. Предположим, дорогой читатель, что Вы уже успешно совершили покупку готовой компании или зарегистрировали новую в Эстонии. Не важно, товарищество ли это с ограниченной ответственностью или какая-либо иная правовая форма. И абсолютно не важно – резидентом какой страны является собственник или член правления эстонской компании. Законодательство в Эстонии едино для всех форм и резиденства.

Читайте так же:  Налоговые проверки вычетов по ндфл

Существует несколько видов налогов в Эстонии, мы разберем основные – те с которыми эстонская фирма сталкивается ежемесячно или ежегодно.

Вы ведете бизнес от эстонской компании и Ваш оборот (продажи товаров и услуг) достиг 16000 евро. С этого момента, если Вы ранее не позаботились о том, чтобы стать налогообязанным по НДС (VAT) в Эстонии, Ваше предприятие становится налогообязанным, так сказать, принудительно. Налогообязанный по налогу с оборота (а именно так называется НДС в Эстонии) обязан с этого момента подавать ежемесячные декларации, в которых указывается оборот предприятия за прошедший месяц, налог, который полагается к уплате и налог, который предприятие имеет право вернуть ( так называемый налог к зачету). В декларации оборот Вашего предприятия разделяется по ставкам налога с оборота, таких в Эстонии несколько.

Я подготовила для Вас очень простую таблицу, в которой указывается ставка налога с оборота и случаи, в которых Ваши продажи облагаются этими ставками.

Ставки НДС Ваша фирма в Эстонии продает товары или услуги 1. на территории Эстонии 2. на территории ЕС частным лицам или компаниям, не имеющим VAT номера.
Ваша фирма в Эстонии продает учебники, лекарства и услуги размещения 1. на территории Эстонии 2. компаниям, не имеющим VAT номера, и частным лицам на территории ЕС
Ваша фирма в Эстонии продает товары и услуги1. компаниям на территории EC, имеющим VAT номер2. компаниям и частным лицам на иной территории (кроме ЕС и Эстонии)

Теперь Вы знаете, что если Ваша эстонская компания продает услуги или товар в страны ЕС или иные государства, не принадлежащие зоне ЕС, то Ваши продажи не облагаются налогом с оборота, но, тем не менее, декларируются в налоговой декларации. К зачету Вы имеете право потребовать налог с оборота, уплаченный за товары или услуги на территории Эстонии либо налог, уплаченный на таможне, при ввозе товара. Нужно отдать должное налоговому департаменту Эстонии в вопросе возврата уплаченного налога. После подачи заявки на возврат, деньги приходят на счет компании в срок от одного до тридцати дней.

Продолжим мы налогами с заработной платы. Если Ваша чудесная компания имеет работников-резидентов Эстонии, то с брутто-зарплаты Вы обязаны перечислить в бюджет Эстонии 20% — подоходного налога, 33% — социального налога и 4,2% налога по страхованию от безработицы. Если компания имеет работников-нерезидентов, то с их брутто-зарплаты необходимо заплатить только 20% подоходного налога, либо, если между Эстонией и страной-резиденства работника Вашей компании подписан договор об избежании двойного налогообложения, и налог в стране резидента меньше 20%, то ничего в Эстонии платить не нужно. Но обязанность уплатить налоги со своего дохода у работника Вашего предприятия сохраняется, уже в его стране и по иной ставке.

По заработной плате налоги платятся 10 числа следующего, после выплаты заработной платы работнику, месяца. Т.е. если Вы только начисляете зарплату, но не выплачиваете – обязанности по налогам не возникает. Например, начислили работнику зарплату за декабрь – 31 декабря, выплатили 10 января, налоги же заплатили только 10 февраля. В Эстонии позволяется перечислять работникам и членам руководящих органов компании безналоговые компенсации по использованию личного автомобиля в служебных целях до 256 евро в месяц, чем и пользуются 99% эстонских фирм. Надеюсь, здесь тоже все понятно.

Ваша компания закупает товары и услуги в ЕС или в иных странах? Налог на товары и услуги, купленные в ЕС, идет по ставке 0% и подлежит декларированию в налоговой декларации по налогу с оборота, кстати, она подается к 20 числу следующего месяца. Товары, приобретенные за пределами ЕС, и не заходящие на территорию Эстонии, тоже не подлежат никакому налогообложению.

Услуги, приобретенные за пределами ЕС, за исключением территорий с низкими налоговыми ставками (так в законе называются многие оффшорные юрисдикции, список территорий, которые не считаются оффшорными, найдете в статье Лучшая налоговая гавань мира-Эстония), тоже облагаются налогом с оборота по ставке 0%.

Если же Вы заплатили за услуги в страны из списка низконалоговых юрисдикций, то будьте добры, заплатите в бюджет Эстонии налог с суммы услуг по ставке 20/79, т.е. мы умножаем сумму услуг на 20 и делим на 79, получается сумма приблизительно равная 26%.

Теперь переходим к очень интересному вопросу, как всегда – все вкусное в конце. Налог с прибыли в Эстонии! Как Вы, наверное, уже читали в статьях этого блога, Эстония уникальна тем, что в ней нет налога на прибыль. И это, хочу заметить, чистая правда. Вернее теоретически налог есть, но ставка его 0%. В связи с этим, предприятия Эстонии не сдают никаких квартальных деклараций и балансов в налоговый департамент, в этом нет смысла, так как ставка налога — 0%. И самое интересное, что в Эстонии нет налога на дивиденды. Да, да, я не ошиблась. Дивиденды, полученные частными или юридическими лицами, налогами не облагаются. И все было бы очень вкусно и красиво, и эстонское государство совершенно не имело бы пополнений в его профицитный бюджет от, так называемого, корпоративного налога, если бы не налог, который взимается в Момент Распределения прибыли.

«Ага!»- скажите Вы — «я чувствовал подвох!» И он, конечно же, есть, так как юрисдикция все-таки не оффшорная. Так вот, дорогие друзья, Вы прекрасно работаете, рефинансируете свою прибыли за сколько угодно лет, вкладываете ее в недвижимость, оборудование, подвижной состав, в ценные бумаги, банковские депозиты и т.д. и т.п. – налога с прибыли НЕТ. Но как только вы решили распределить хоть м-а-а-а-аленький кусочек Вашего прибыльного пирожка – будьте любезны – 20/79 или приблизительно 26% с нетто-суммы выплаты.

Подведем итоги, если Вы не продаете товары на территории Эстонии и частным лицам ЕС или фирмам на территории ЕС без VAT номера, то НДС у вас идет по ставке 0%. Если Вы не платите зарплату, то налоги у Вас тут тоже не возникают. Если Вы не распределяете накопленные прибыли, то налогов у Вас тоже нет! Ну не Чудо ли? И это все в Евросоюзе, и это все в Еврозоне!

Ну конечно…кому нужна фирма, с которой можно получить деньги на руки, заплатив 20/79…. Подробнее об этом читайте в замечательной статье Александры В каких случаях лучше зарегистрировать оншорную компанию вместо оффшорной?

А так же пишите мне на адрес [email protected] и я подробно расскажу Вам как можно в конкретно Вашем случае минимизировать и эти налоги.

Видео (кликните для воспроизведения).

Друзья, если эта статья понравилась Вам, ставьте +1 от Google или «Мне нравится!» в Facebook. Мы все будем Вам очень благодарны!

Источники

Долг по налогу доход от аренды эстония
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here